再建築不可物件を相続したらどうなる？発生するリスクとその対処法を解説

倒壊により膨大な損害賠償を請求される可能性がある

相続した再建築不可物件を手付かずのまま放置すれば老朽化が進み、様々なトラブルを誘発する原因になりえます。

万が一、倒壊や破損により近隣に危害が及ぶと、近隣住民との関係悪化は元より、損害賠償などを請求される可能性があります。被害規模によっては億単位になるかもしれません。単に放置していたという理由では、所有者の責任をはたしていないとみなされてしまい、裁判上も不利になると想定されます。

また空き家の状態で放置すると、犯罪の温床になる、野生動物が住み着くといったリスクもあり、いずれにしても近隣住民に迷惑をかけてしまうことになります。

更地になると固定資産税が6倍になる

再建築不可物件で処分できず、倒壊のリスクもあることから更地にしてしまった場合、固定資産税が6倍になり、金銭的な負担が増えます。

所有者が居住せず、貸すことも売ることもなく空き家のまま放置していても、所有者には固定資産税が発生し続けます。

通常、居住用建物が存在する土地の固定資産税は、建物が建っていることで減免対象となり、更地の納税額の1/6の金額となっています。しかし建物を解体してしまうと、居住用建物がない単なる更地になることから、この減免措置の対象外となり、結果として解体前の6倍の納税額になるということです。

つまり、空き家のままでも固定資産税は発生しますし、建物を解体して更地にしても固定資産税はかかります。さらに更地にすることで減免対象外となり、6倍の固定資産税になるということです。

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需要がなく通常の不動産売却が難しい

再建築不可物件は元より古い建物の場合が多く、時間が経てば経つほど劣化が進み、買い手はつきにくくなります。結果として、手放したいのに手放せない状態になり、タイミングを逃してしまうことがあります。

負の遺産を後世に遺すことになる

再建築不可物件の対応に困り、そのままにすると、次の相続が発生したときに同じようなトラブルに巻き込まれるかもしれません。つまり後世に大きな負の遺産を遺すことになるため、再建不可物件を相続したまま放置することは絶対に避けるべきです。

さらに劣化が進んでいるであろう次世代は、今以上に対応に苦慮するはずです。

相続放棄

相続放棄は、相続発生から3か月以内に家庭裁判所で手続きをすることで可能となります。相続放棄をすることで、再建築不可物件も含めたすべての財産について、一切相続しないことになります。

すべての相続財産が対象になるため、たとえば預貯金は相続したいが不動産は相続放棄する、という柔軟な対応はできないので注意しましょう。

代償分割

代償分割とは、相続人のうち誰か1人が財産を取得し、その相続人が他の相続人に代償金を支払うことで遺産を分割する方法です。相続人が複数いる場合で、そのうちに再建築不可物件を相続したいという人がいれば、その人が物件本体を相続し、別の相続人には代償金を支払うことで清算するという流れです。

注意点としては、再建築不可物件を相続した相続人が、ほかの相続人に支払う代償金がない場合は代償分割ができないという点です。あくまでも現金などで分割して解決できることが前提であるからです。

換価分割

換価分割とは、再建築不可物件を売却し換金した後に、その売買代金を各人の相続分で均等に分割する方法です。ただし、再建築不可物件は買い手がつきづらく、ついても一般の不動産よりも価格が低くなることがほとんどであるため、換価分割の効果はあまり感じられないかもしれません。

運よく買い手が付き、換価分割できれば良いですが、売却できるまでには時間がかかると思っておいた方がよいでしょう。

相続税

相続税とは、被相続人から相続した資産にかかる税金です。原則として、課税遺産総額全体に対して、所定の税率が発生します。ただし、再建築不可物件以外に資産がない場合には、次のように計算します。

基礎控除額は【3,000万円＋600万円×法定相続人の数】で算出します。例えば法定相続人が3人のケースでは、基礎控除額は4,800万円ということになります。再建築不可物件の評価額が、この基礎控除額を下回っている場合には、対象となる相続税はないということになります。

登録免許税

登録免許税は、不動産を相続したときに相続登記をする際にかかる税金です。相続登記の登録免許税額は、その不動産の固定資産税評価額×税率0.4％で算出されます。

なお、固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税納税通知書に記載があります。　

固定資産税・都市計画税

固定資産税は、その年の1月1日時点での所有者が納税義務者で、税額は物件価格の1.4％です。土地と建物それぞれに発生する税金です。さらにその物件が市街化区域内に所在する場合には、都市計画税（0.4%）がうわのせされ、合計1.7％の税金を収めることになります。

固定資産税と都市計画税の課税主体は市町村です。所在する地域などによって固定資産税評価額は異なりますが、 一般的な戸建ての場合、固定資産税の金額は年間で10～15万円程度が目安となります。

相続した再建築不可物件に住む

相続した再建築不可物件に住むことで、維持管理が行き届き、急激な劣化や倒壊リスクを避けることができます。ただし、再建築不可であるため、万が一、台風や地震などの自然災害によって家屋が倒壊・全壊した場合でも、その土地に新たに家を建てることはできません。あくまでも、現状の住宅にそのまま住める状態であれば、相続後に居住するという選択肢もあります。

リフォームをして住む

相続後にリフォームして住む方法もあります。再建築不可でも、解体せずにリフォームすることはできます。たとえばトイレやキッチンなど水回りの改修や、和室をフローリングに改修することなどが可能です。さらにリフォームをすることで、賃貸物件として貸し出すこともでき、賃貸物件にすれば一定期間の安定収入にもつながります。

しかし再建築不可物件であるため、前述のように自然災害等で全壊しても新たに建て替えができないという大きなデメリットがあります。

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再建築可能にする

再建築不可の理由にもよりますが、再建築可能にできる方法があれば実施して処分する方がよいでしょう。再建築を可能にする主な方法は次の5つです。

これらの再建築を可能にする方法は、いずれも多少の費用負担が発生します。しかし、再建築不可物件のままでは買い手も付きづらく、処分に時間がかかることから、多少の費用が発生しても実行するほうが得策でしょう。

自治体によっては、補助金や助成があることもあります。事前に相談してみましょう。

詳しくは、「再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザ・抜け道は？再建築不可物件のリスクも解説」の記事をご覧ください。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、すでに空き家になっていて売却したい所有者が登録することで、安価で住宅購入を考えている希望者とマッチングするサービスです。自治体主体で実施されていることもあれば、民間で実施されていることもあります。

空き家バンクの登録条件は、空き家であることです。つまり再建築不可物件だけを集めているわけではなく、空き家であれば登録できます。空き家でもあり、将来的に再建築ができない物件であれば、かなり値段を下げて登録することになるか、買い手がつくまでに時間がかかることは想定しておきましょう。

自治体に寄付する

自治体への寄付という選択肢もありますが、ほとんど受け入れてくれないケースばかりです。ごくまれに、当該建物や敷地に価値があると判断されれば自治体が寄付を受け入れることもあります。しかし、単に寄付したいという理由だけでは受け取ってもらえません。

なぜなら、不動産にかかる税金のうち「固定資産税」は、自治体にとって大きな税収となっています。不動産の寄付を受け入れるということは、大事な税収である固定資産税の納税がなくなるということになります。そのため、自治体は安易に寄付を受け入れることはないでしょう。

ただし、受け入れてもらえない前提で相談してみることは有効かもしれません。結果は自治体が判断するため、聞いてみないことにはわからないからです。

専門業者に買取してもらう

再建築不可物件に詳しい専門業者に買い取ってもらう方法があります。なお、買取と通常の売却は流れがちがいます。

通常の売却は、不動産業者に仲介してもらい、業者が購入希望者を見つけて契約が成立したら売主（所有者）に代金が支払われます。

一方買取では、専門業者が直接不動産を購入します。買い取った後に、業者は購入希望者を見つけ売却するなどします。そのため、スピーディに現金化できるのは買取の専門業者です。

特に、自己所有ではなく、相続が原因で再建築不可物件を所有することになった場合は、処分に困ることもあるかもしれません。そのようなときには専門業者へ依頼し、まずは査定や見積もりをしてもらうとよいでしょう。

再建築不可物件の買取なら、訳あり物件買取センターまでお気軽にご相談ください。直接買取で高額査定が可能です。納得の価格で買取いたしますので、ぜひ一度お声掛けください。

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