「道路に接する道が私道だから建築できない？」
道路には「公道」「私道」の2種類があり、私道であっても条件を満たした道路であれば建築できます。しかし、私道に面した土地の場合、再建築不可物件に該当するケースも少なくないため、土地の状況を正しく理解することが大切です。
この記事では、再建築不可になる私道やその場合の対処法について分かりやすく解説します。
目次
法律上の「道路」に該当すれば私道でも公道でも再建築可能
建築基準法上、建物を建てるためには「道路に土地が2ｍ以上接する」という接道義務を満たす必要があります。この接道義務での「道路」とは、建築基準法上の道路です。
建築基準法では、道路の定義を以下のように定めています。
引用：建築基準法第42条（道路の定義）｜e-Gov法令検索
つまり、道路幅4ｍ以上（一定区域では6ｍ以上）もしくは4ｍ以下でも、次の各号で規定されている条件に該当する道が「道路」となります。
| 種別 | 概要 |
|---|---|
| 法第42条1項1号道路 | 国道・都道・区道など、道路法によって造られた公道 |
| 法第42条1項2号道路 | 都市計画法や土地区画整理法などに基づいて認可された開発道路 |
| 法第42条1項3号道路 | （既存道路）1950年以前または都市計画区域指定時以前に存在している幅員4ｍ以上の道路 |
| 法第42条1項4号道路 | 新設または変更予定の計画道路 |
| 法第42条1項5号道路 | （位置指定道路）私道で特定行政庁が位置を指定した道路 |
| 法第42条2項道路 | （みなし道路）1950年以前または都市計画区域指定時以前に存在している幅員4ｍ未満での一定の条件を満たす道路 |
| 法43条1項ただし書適用道路 | （但し書き道路）42条に該当しないが特定行政庁の許可を得て建築を認められる道路（敷地） |
上記に該当する道路であれば私道であっても接道義務を満たすことができます。
私道の場合、一般的には「法第42条1項5号道路（位置指定道路）」として認可を受けて建設するケースが多いでしょう。位置指定道路については、後ほど詳しく解説するので参考にしてください。
接道義務は、緊急時の避難経路や緊急車両の通行スペースを確保するという目的があります。消防車や救急車などの緊急車両の幅が約2.0～2.5ｍなので、幅員4ｍ以上あれば、間口が2ｍ以上あれば敷地に出入りしやすくなるのです。
なお、接道義務が定められているのは、都市計画区域と準都市計画区域のみです。都市計画区域外では、接道義務を満たす必要がない点は覚えておきましょう。
そもそも私道とは
道路には、大きく「公道」と「私道」の2種類があります。
公道とは、国や自治体などが所有者（管理者）の道路のことで、国道や県道・市道などがそれにあたります。一方、公道以外の個人や企業が所有する道路を私道と呼びます。
私道と公道の大まかな違いは以下の通りです。
| 私道 | 公道 | |
|---|---|---|
| 所有者 | 個人や企業など | 国・都道府県・市区町村 |
| 通行できる人 | 制限がある | 制限なし |
| 管理・維持に関する費用負担者 | 個人や企業などの所有者 | 国・都道府県・市区町村 |
私道は、個人や企業などが所有する道路です。一般的には、その道路に面する建物の所有者が所有者となっているケースが多いでしょう。他にも、地主や分譲開発した不動産会社など、個人や企業が単独で所有しているケースもあります。
また、一般的に私道の場合は、通行できるのが所有者や所有者の許可を得た人のみと制限がかかります。
公道か私道かを確認する方法
道路は見た目だけでは公道か私道かが分からないケースも珍しくありません。また、公道だと思っていたら私道だったというケースもあるので注意しましょう。
敷地に面している道路が公道か私道かは、以下の方法で確認できるので事前に調べておくことが大切です。
市町村役場で確認する
道路のあるエリアを管轄する市区町村役場の建築関係窓口で「地番」を伝えると調べてもらえます。確認時には、正確な場所が分かるように地図を持参するとよいでしょう。自治体によっては自治体のホームページなどで調べられる場合もあります。
公図で確認する
法務局で管理されている「公図」の記載をチェックすれば私道か公道かが判断できます。
- 私道：地番が記載されている
- 公道：地番が記載されていない、「道」と記載されている
公図は、法務局の窓口で取得する以外にもインターネットや郵送での取得も可能です。
私道に面する場合でも再建築可能になる「位置指定道路」とは
位置指定道路とは、私道の一種で、自治体（特定行政庁）に土地の一部を道路として認めてもらった道路のことです。
建築基準法施行令第144条4項1（道に関する基準）で定められた以下のような条件をクリアすることで、位置指定道路として認めてもらえます。
- 道路の両端が他の道路に接続したものであること
- 道が同一平面で交差または接続する。または屈曲する場合は角地の隅角を挟む辺の長さ2ｍの二等辺三角形の部分の隅切りを設けること
- 砂利敷などぬかるみにならない構造
- 縦断勾配が20%以下、かつ階段状でないこと
- 道及び接する敷地内の排水に必要な側溝などの施設を設けていること
上記は、道路の両端が他の道路に接続しているケースでの条件です。
片方しか道路に面していない袋状態道路（行き止まりの道路）の場合は、さらに下記のような条件を満たす必要があるので注意しましょう。
- 道路の全長が35ｍ以下であること
- 全長が35ｍを超える場合、終端及び35ｍ以内の区画ごとに国土交通省の定める基準に適合する自動車の転回広場が設けられていること
- 終端が公園や広場、それらに類するもので自動車の転回に支障がないものに接続していること
- 道路の幅が6ｍ以上
- 上記の条件に準ずる場合で特定行政庁が周囲の状況により避難・通行に安全上支障がないと認めること
上記の条件を満たし、自治体に確認申請を行い認めてもらえれば、位置指定道路として建物を建築できるようになります。位置指定道路の認定を検討する場合は、まずは自治体の窓口に相談するようにしましょう。
位置指定道路について、詳しくはこちらの記事で解説しているので参考にしてください。
私道に面する土地に再建築する際の注意点
私道に面する土地であっても、接道義務を満たしていれば再建築できます。
しかし、私道に面している場合、以下の点に注意が必要です。
- 位置指定道路であっても再建築不可のケースがある
- 私道の所有者に許可を得てから再建築を行う
位置指定道路であっても再建築不可のケースがある
位置指定道路であっても、以下のケースに該当すると接道義務を満たせないため再建築不可となります。
- 幅4メートル未満の場合
- 間口が2メートル未満の場合
- 現況と申請時の道路状況が異なる場合
幅4ｍ未満・間口2ｍ未満の場合は接道義務を満たしません。基本的に位置指定道路は幅4ｍ以上が条件となりますが、古い街並みの道路や位置指定道路に認定されてから時間が経っている場合は、幅4ｍ未満というケースがあります。
位置指定道路に認定された後に、塀を設けた・敷地で家庭菜園用の畑を作った、というような場合に、当初は4ｍ以上あったのに現在は4ｍ未満になっているケースがあるので注意しましょう。
また、位置指定道路の幅は問題なくても、旗竿地のように間口が狭い場合も再建築不可となります。位置指定道路に接しているから必ず建築できるというわけではありません。
なお、再建築できない場合でもセットバックすることで再建築できる可能性があります。セットバックについては、後ほど解説するので参考にしてください。
私道の所有者に許可を得てから再建築を行う
私道には、個人などの所有者がいます。面している私道の所有者が自分であれば、そのまま再建築しても問題ありません。しかし、所有者が他人の場合、再建築の際に所有者の許可が必要です。所有者全員の合意を得られなければ、工事を進められません。
私道の場合、所有者が複数いるケースも少なくありません。所有者が複数の場合、私道の共有形態によってはすべての所有者から許可を得なければなりません。
また、再建築工事だけでなく、セットバックやライフラインの引き込み工事なども所有者の許可が必要です。許可を得る際には、口頭でも問題ありませんが後々トラブルになりやすいため、書面で作成するようにしましょう。
位置指定道路の認定が受けられず、再建築できない場合の対処法
位置指定道路の認定が受けられずに再建築ができない場合、以下のような対処で再建築できる可能性があります。
- セットバックする
- 「みなし道路」の認可を受ける
- 43条但し書き規定を申請する
セットバックする
セットバックとは、道路幅が4ｍ未満の場合、建物を後退させ敷地の一部を道路として提供することで道路幅を確保し建物を建築できるようにする方法です。
例えば、幅が4ｍに満たない不完全な位置指定道路の場合は、本来の幅4ｍに復元できるように敷地の一部を道路にします。
仮に、前面が位置指定道路でない場合でも、次に紹介するみなし道路として認定を受けてセットバックすることで建築できるようになります。
ただし、セットバックには100万円近くの費用が必要です。また、セットバックして道路にした敷地部分は建物を建てられないため、希望する建物が建築できない可能性もあるので注意しましょう。
セットバックを検討する場合は、事前に自治体の窓口に相談することをおすすめします。自治体によってはセットバックに補助金を設けているので、あわせて確認するとよいでしょう。
「みなし道路」の認可を受ける
みなし道路とは、幅4ｍ以下の私道であっても一定の要件を満たし自治体に認定してもらうことで、再建築可能になる道路のことです。建築基準法第42条2項に基づいていることから「2項道路」とも呼ばれます。
接道義務ができる以前の道路の場合、幅4ｍ以下というケースも珍しくありません。そのような道路に面した土地の救済措置としてみなし道路があります。
みなし道路として認定されるには、以下の条件 を満たす必要があります。
- 幅4ｍ未満
- 1950年以前から使われており、道沿いに建物が並んでいる
- 特定行政庁に指定される
みなし道路の認可を受ければ、セットバックして建物を建築することが可能になります。
43条但し書き規定を申請する
幅4m以下の道路の救済措置としては「43条但し書き規定」もあります。但し書き規定とは、建築基準法第43条の但し書きの条件を満たしたと認定されることで建築可能になることです。
43条但し書き規定では、以下の 条件を満たす必要があります。
- 周囲に広い空地がある
- 建築基準法上の道路ではないが公共用の道に接している
- 敷地が避難や通路して安全に利用できる
なお、43条但し書き規定の条件は自治体によっても異なるため、事前に自治体の窓口で相談するようにしましょう。
私道に面する土地の扱いに困るなら売却も検討しよう
私道に面した土地が再建築不可の場合、再建築可能にするには時間とお金がかかります。セットバックする場合、工事費用で100万円近く必要となり、工期も3ヵ月〜半年程が目安です。
さらに、セットバック前にみなし道路認定なども必要になると、より時間や手間もかかってしまうでしょう。そこまでの手間や時間・費用までかけて再建築可能にする必要があるのかは、慎重に判断することが重要です。
再建築不可の土地は、売却して手放してしまうのも一つの方法です。再建築不可のまま所有していても管理の負担がかかる、建物が倒壊すると住む場所をなくすなどのリスクがあります。そのため、再建築不可の物件の土地扱いに悩んでいるなら、売却して管理の手間や費用から解放される方がメリットのあるケースが多いでしょう。
ただし、再建築不可物件は通常の不動産会社では取り扱ってもらえない可能性があります。売却を検討する際には、再建築不可物件の取扱い実績のある不動産会社を選ぶようにしましょう。
ブリリアントでは、再建築不可物件の売却に対応しています。売却だけでなく土地活用のサポートにも対応しているので、売却や活用に悩んでいる方は、お気軽にご相談ください。
まとめ
私道に面している土地でも、私道が建築基準法上の道路（位置指定道路）であれば再建築可能です。ただし、位置指定道路であっても間口が足りないなど接道義務を満たさない場合は、再建築できません。再建築できない場合は、セットバックやみなし道路認定などを検討する必要があるでしょう。
しかし、再建築を可能にするためには、費用や時間・手間がかかります。取扱いに悩んでいるなら、売却も視野に入れるとよいでしょう。
ブリリアントでは、再建築不可物件の売却や活用のサポートを行っています。再建築不可物件をどうしょうか悩んでいる方は、ぜひブリリアントにご相談ください。
