再建築不可になる理由は？建築可能にする方法や売却方法を解説

道路に接している間口が2m未満

土地のうち道路に接している部分（間口）が2m未満の場合は、建築基準法上の接道義務を満たしていないため再建築不可となります。イラストでは一番右の事例を指しています。再建築不可になる理由は、間口が2m未満しかないので緊急車両が敷地にはいることができず、安全性が確保できないからです。

敷地が道路に接していない

敷地のどこも道路に接していない土地を袋地と呼びます。上記イラストでは真ん中の事例となります。四方を他人の土地に囲まれているため、敷地の一部が道路に一切面していない状態です。袋地では、敷地から公道に出るまでの道もないので、隣接する他人の土地を通らせてもらうことになります。

そのため、やはり接道義務を満たしていないことになり、前述と同様の理由で安全性の確保ができないため再建築不可となります。

建築基準法で定められた道路に接していない

道路と2m以上接していても、法律で定められた道路でなければ接道義務を満たしていることにはなりません。上記イラストでは一番右の事例となります。接道義務は、どのような道路でも間口が2m以上接していれば良いというわけではありません。接する道路は横幅（幅員）が4m以上でなければならないと決まっています。

緊急車両1台分の横幅は2ｍ分確保すれば十分であることから、接道義務のうち道路に接していなければいけない間口は2mとなっています。さらに前面道路の幅員が4m以上必要ということですが、たとえば敷地前に一台別の車が駐車していたとしても、4mあれば通行可能です。つまり、万が一の安全性の確保のために、前面道路は車2台分以上の道幅を確保する必要があるのです。

路地の長さが長すぎる

4m幅の道路に間口が2m接していても、接道部分から細い路地が伸びているような土地（旗竿地）の場合、路地が長すぎると再建築不可物件として扱われてしまうことがあります。建築基準法上のルールではなく、自治体ごとに設置されている条例に基づくものです。

たとえば東京都の場合、路地状部分が20m以下の場合は間口が2m接道していればよく、20m以上では3m以上接道していなければいけないと条例で決まっています。これを満たしていない場合には、旗竿地の再建築は許可が得られません。再建築不可物件のうち旗竿地を所有している場合には、地域の条例についても確認しましょう。

セットバックを行う

セットバックとは、敷地として使える土地を後退させて前面道路を4m以上にすることで、接道義務を満たした状態にすることです。前面道路が4mに満たないことで、再建築不可になっている土地の場合に有効な方法です。

セットバックは、本来なら自身の敷地である部分を道路の一部として使うことで、前面道路の幅を増やすことになります。外観上はこれまで通り自身の土地ではありますが、実際にはセットバック部分は道路とみなされるため、私物を置くことや、花壇として使うことはできません。

費用は数十万程度ですが、自治体によっては、セットバックに対する費用負担の軽減措置があります。これらの制度も併用しながら、セットバックをして建築できる土地にすることで活用の幅が広がります。

位置指定道路の申請をする

間口2mで、前面道路の幅員4mを満たしていても、そもそもその道路が建築基準法上の道路ではない場合に、位置指定道路の申請をする方法は有効です。位置指定道路の申請が通れば、建築基準法上の道路に接道しているとみなされるため、再建可能になる可能性があります。

具体的な手続きとして、所定の書類を揃えた上で、所在する自治体の建築安全課や建築指導課に提出し申請することになります。自治体によって手続きにかかる期間や必要書類はさまざまですので、位置指定道路の申請を検討する場合には、自治体の担当課へ相談してみましょう。

43条但し書きを申請する

43条但し書きの申請は、これまでに解説した接道義務のいずれかを満たさない場合に有効です。43条但し書きとは、建築基準法上の道路に接していなくても、他の基準を満たし安全が確保できれば再建築できるという特例です。

例えば、当該敷地に隣接して広い公園がある場合や、農道などの広い道に面していることなどが条件となっています。これらの申請についても、敷地の所在する自治体が担当となりますので、申請手続きや必要書類について事前に相談することをおすすめします。

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近隣の人に購入希望者がいないか声をかける

再建築不可物件でも、隣接する土地と合わせれば再建築が可能になる場合があります。そのため、近隣住民に需要があり、売却を検討する場合にはまず声をかけてみましょう。

2つ以上の土地を合体してひとつにすることを「合筆」といいます。合筆すれば、ひと区画の土地となりますので、近隣所有者が再建築不可の土地を購入してくれれば、再建可能な広い土地として使えるようになります。

再建可能にしてから売却する

再建築不可物件を再建可能にしてから売却する方法があります。前述のセットバックや、位置指定道路の申請、43条但し書き道路の特例などがあります。売却前に費用はかかりますが、何もせずに再建築不可のままで売却するよりも価値は上がります。再建可能であれば、一般の不動産流通と同等に需要は幅広く見込まれるため、買い手がつきやすくなります。

詳しくは、「再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザ・抜け道は？再建築不可物件のリスクも解説」の記事をご覧ください。

買取で売却する

一般的な売却方法である不動産仲介ではなく、買取で売却する方法もあります。仲介では、売りに出した後に買い手がつくまでは売却できないため代金も入ってきません。

一方で買取では、専門業者などが直接購入してくれるため、買い手がつく前に代金を得ることができます。一般的には、仲介での売却よりも買取のほうが価格は低くなります。しかし、速やかに買い取ってくれるため、再建築不可物件を早く処分したい場合には買取のほうがスムーズでしょう。

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