再建築不可物件を所有していて売却を検討している人は、買取価格の相場が気になるのではないでしょうか。一般的には、再建築不可物件は流通しづらく、再建築もできないことから査定額がつかないと不安になる人も少なくないでしょう。
本記事では、再建築不可物件の買取相場について解説しています。買取相場が低くなりやすい理由や、買取業者の選び方についてもまとめていますので、ぜひご参照ください。
目次
そもそも再建築不可物件は売却できるのか
再建築不可物件は売却できますが、一般的な物件よりも売却のハードルが高くなりやすい傾向にあります。売却しづらい原因は、再建築不可になっている理由によっています。再建築不可の主な原因は、建築基準法で定められた接道義務を満たしていないことです。
接道義務を満たさない限り、当該の土地には新たに建物を建てることはできません。しかし、再建築不可の理由を解決できれば、売却しやすくなるでしょう。
また、買取専門の業者に依頼することでもスムーズな売却が期待できます。
再建築不可物件の買取相場は高くても中古相場の7割
再建築不可物件の相場は様々な条件に左右されるため、一概には言えません。一般的には、【高くても一般的な物件の5〜7割程度】がひとつの目安になると言われています。再建築不可物件は通常の物件と比べて用途制限が多いので、一般的な物件よりも売却金額が安くなる傾向があります。そのため、一般的な物件の5〜7割程度が再建築不可物件の買取相場の目安と考えられるでしょう。
立地条件や周りの環境、土地の形状や建物の築年数など、あらゆる要素で査定額を出すので、まずは業者に査定を依頼するのが得策でしょう。なお、不整形地（均等な形状ではない土地）や旗竿地（道路に接する間口の狭い細長い路地と、路地の奥に敷地がある土地）、狭小地（狭い土地）などは再建築不可となっているケースが多い土地です。
再建築不可物件の買取相場が低くなりやすい理由
再建築不可物件の買取相場が低くなりやすい理由の中から、主な4点について解説します。
- 築年数が古いから
- リフォーム・増築・改築ができないから
- 住宅ローンを組みづらく、需要が低くなるから
- 立地が悪いことが多いから
築年数が古いから
築年数の古い物件が多いことが理由のひとつです。
再建築不可となる主な理由は、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。接道義務は今から70年以上前の1950年に施行されました。接道義務が施行されて以降に建築された建物は、原則として接道義務を満たしていることになります。逆に1950年以前に建てられた物件の中には、築70年ほど経過しているものが多くあります。
接道義務とは、建築基準法上の道路（幅員4m以上）に、敷地の間口が2m以上接していなければならないという規定です。これを満たしていない場合には、当該土地は再建築不可となり、現存している建物が滅失したら新たに建てることはできません。古い築年数の物件の場合、より倒壊等の危険性も高いため、買取相場が低くなりやすいのです。
リフォーム・増築・改築ができないから
再建築不可物件は、そもそも建築基準法を満たしていないため、大規模なリフォームや増改築ができません。たとえばトイレや水回りのみをリフォームするなどは可能ですが、建物の敷地面積が変更となるような増改築や大規模なリフォームは認められません。
そのため生活環境が整った家とはいえず、どうしても価値がつきづらいのです。
住宅ローンを組みづらいから
再建築不可物件は土地や建物の価値が低いため、金融機関が融資をするさいの担保価値がかなり低く設定されます。結果として住宅ローンを利用した購入は難しいでしょう。
つまり現金一括で購入するしかないので、他の一般的な物件の売買よりも需要は低くなります。
周辺環境が悪いことが多いから
再建築不可物件は人や車が入りづらかったり、他人の土地に周囲を囲まれていたりなど、周辺環境が悪いことが多く、買取相場はかなり低くなります。
再建築不可物件の査定を左右する要素
再建築不可物件の査定を左右する要素の中でも、特筆したい要素は下記の3つです。
- 立地
- 土地の形状
- 建物の状態
立地とは、その土地の周りの環境のことです。土地の形状をチェックする場合、整形地であるか、不整形地であるかを確認します。また、築年数や設備など、建物全体の状態も大きな要素です。
再建築不可物件の買取業者選びのポイント
再建築不可物件の買取業者を選ぶ際のポイントは、以下の3点です。
- 対応の速さ
- 現状のまま買い取ってくれるかどうか
- 再建築不可物件の活用ノウハウ・実績が豊富かどうか
上記に加えて、見積もり（査定）を依頼した時の対応なども確認しておくと安心でしょう。
対応の速さ
対応の早さが買取業者選びのポイントのひとつです。買取業者が、調査と査定、買取まですべて一貫して行なっている場合には、そうではない業者に依頼するよりも早く結果が出ます。
調査や査定などを他社に外注している場合は、外注先と買取業者のやり取りに時間がかかり、最終的な買取成約までに長めの期間を要することがあります。
現状のまま買い取ってくれるかどうか
現状のまま買い取ってくれるかどうかも、買取業者選びのポイントのひとつになるでしょう。前述のように、再建築不可物件は接道義務を満たすなど必要条件をクリアできれば、再建築可能な一般物件として流通できます。他方で、たとえば接道義務を満たすための工事などは費用がかかるため、所有者にとって負担になることも否めません。
つまり現状のまま買い取ってくれる業者であれば、所有者は工事費用等の心配なく買取代金を受け取ることができます。
再建築不可物件の活用ノウハウ・実績が豊富かどうか
再建築不可物件の活用ノウハウ・実績を豊富に持っている点も、買取業者選びの大きなポイントです。事前に業者のWebサイトや口コミなどを確認して、買取業者のスキルや経験を認識しておきましょう。
さまざまな事例に対応している買取業者であれば、幅広い相談内容に対応してくれるでしょう。
再建築不可物件の活用方法
売却以外にも、次のような再建築不可物件の活用方法があります。
- リフォームして貸し出す
- 再建築可能な物件にする
再建築不可物件では、大規模なリフォームや増改築はできませんが、和室をフローリングにしたり、トイレやキッチンを新調したりなどの部分的なリフォームは可能です。できる範囲でリフォームを行い、賃貸物件として有効活用しましょう。
また、近隣の土地を購入するなど、接道義務の条件を満たして再建築可能物件にすれば、新たな建築が可能になり、売却を検討する必要がありません。同じ所有者が居住・管理できるので安心です。
まとめ
ブリリアントでは、無料見積もりで高額査定を実施しています。これまでに再建築不可物件の買い取り実績が多くあり、現状買取も行っています。一般的な不動産売買では仲介手数料が発生しますが、ブリリアントは直接買取につき手数料は一切発生しません。
不整形地、旗竿地、狭小地、どのような再建築不可物件でも、まずはブリリアントまでお気軽にご相談ください。
