再建築可能物件とは？購入するメリットとデメリット、上手に活用する方法を紹介

土地価格が安い

再建築不可物件は、一般的な物件と比べて土地価格が安いことが大きな特徴です。建て替えができないなどの将来的な制限が多いため、土地の利用価値が低く売り手が見つかりにくいためです。近隣の同等の物件と比較すると、かなりお得な価格で購入できる可能性が高いでしょう。

再建築不可物件は、とにかく費用を抑えたい方や、建て替えの予定がない方にとって魅力的です。たとえば、現状の建物をそのまま使用したい方や、リフォームで対応できる方にとっては、コストパフォーマンスの高い選択肢となるでしょう。

固定資産税が安い

再建築不可物件は、土地の利用価値が低いため固定資産税評価額が低く設定されています。よって、毎年支払う固定資産税額も一般的な物件よりも少なくなります。

固定資産税の支払いは、不動産を所有する上で避けられないコストです。固定資産税が安いということは、長期的に見ると大きな節約になります。特に、老後の固定費を抑えたい方にとっては、魅力的なポイントでしょう。

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相続税対策として効果がある

再建築不可物件は、相続税対策としても効果的です。再建築不可物件は、一般的に相続税評価額が低く設定されているため、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

通常の不動産であっても、現金のまま相続するよりも不動産として相続する方が相続税を抑えられることはよく知られていますが、再建築不可物件の場合は、評価額がさらに低いため相続税をより効果的に抑えられます。

ただし、相続税対策は個々の状況によって最適な方法が異なります。経験が豊富な不動産会社の専門的なアドバイスを受けながら慎重に検討することをおすすめします。

建て替えができない

再建築不可物件の最大のデメリットは、文字通り建て替えができないことです。これは単に古くなったから新しくしたいという願望が叶わないだけでなく、より深刻な問題を含んでいます。

たとえば、地震や火災で家が倒壊してしまった場合でも、新たに家を建てられません。また、家族構成の変化に合わせて増築することもできません。現在の生活に満足していても、将来的な変化や不測の事態に対応できないというのは大きな不安要素です。

再建築不可物件を検討する際は、建て替えができないという点を十分に考慮し、自分のライフプランと照らし合わせて慎重に判断することが重要です。

住宅ローン審査が通りにくい

再建築不可物件は、住宅ローンの審査が通りにくいという大きな課題があります。これは、物件自体の担保価値が低いためです。銀行から見れば、万が一の場合に建て替えができない物件は、リスクが高いと判断されてしまうのです。

さらに厳しいことに、再建築不可物件への住宅ローン利用を完全に認めていない金融機関も少なくありません。つまり、どんなに物件を気に入っても、資金面で購入を断念せざるを得ないケースが多いのです。どうしても買いたい場合は、ローンを利用せずに現金一括で支払う方法もありますが、大多数の人にとっては非常にハードルの高い条件となるはずです。

再建築不可物件の購入を検討する際は、事前に複数の金融機関に相談し、融資の可能性や条件を十分に確認することが極めて重要でしょう。

リフォーム費用がかかる

再建築不可物件の多くは築年数が経っている古い家屋です。そのため、快適に生活するためにはリフォームが必要になることが多いでしょう。しかし、このリフォーム費用が予想以上にかさむ可能性があることを留意しておく必要があります。

リフォームの範囲や程度にもよりますが、水回りの改修や耐震補強、外壁の塗り替えなど、大規模なリフォームになると、数百万円から場合によっては数千万円の費用がかかることもあります。

結果として、物件購入価格とリフォーム費用を合わせると、新築や一般的な中古住宅を購入したときとあまり変わらない、あるいはそれ以上の出費になる可能性もあるでしょう。再建築不可物件の魅力の一つである「安さ」が、実は見かけ上のものに過ぎない場合があることを理解しておくことが大切です。

購入を検討する際は、必ず再建築不可物件にくわしい不動産会社に相談し将来的なリフォーム費用も含めた総コストを試算してみることをおすすめします。

災害リスクが高い

再建築不可物件は、災害に対するリスクが高いという大きな問題を抱えています。まず、地震や火災などの災害で家が倒壊してしまった場合、新たに家を建て直すことができません。これは、被災後の生活再建に大きな支障をきたす可能性があります。

さらに、再建築不可物件の多くは築年数が古く、特に木造家屋が多いのが特徴です。古い木造家屋は、現代の耐震基準を満たしていないことが多く、そもそも地震に対する耐性が低い傾向があります。また、火災に対しても脆弱で、一度火災が発生すると急速に燃え広がる危険性があります。

以上の災害リスクの高さは、居住者の安全を直接脅かすだけでなく、心理的な不安にもつながります。再建築不可物件の購入を検討する際は、建物の構造や築年数、過去の災害履歴などを十分に調査し、必要に応じて耐震診断を受けるなど、慎重に判断することが極めて重要です。

安さに惹かれて災害リスクを軽視すると、取り返しのつかない事態を招く可能性があることを忘れてはいけません。

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リフォームする

再建築不可物件でもリフォームはできます。リフォームによって、内装や設備を今どきのものに更新すれば、見違えるほど快適な生活空間を作り出せるでしょう。

たとえば、キッチンや浴室、トイレなどの水回りの設備を最新のものに交換することで、毎日の生活が格段に快適になります。また、断熱性能を高めることで、夏は涼しく冬は暖かい住環境を実現できます。さらに、古い畳の部屋をフローリングに変更したり、和室を洋室にリノベーションしたりすることで、現代的な暮らしに合わせた空間づくりも可能です。

しかし、リフォームを行う際は、建築基準法などの法律に違反しないよう注意が必要です。増築や大規模な改築は認められないケースが多いため、事前に不動産会社や建築士に相談し、可能な範囲内でのリフォームプランを立てることが重要です。適切なリフォームを行えば、再建築不可物件でも十分に快適な暮らしを楽しめるでしょう。

道路に接している敷地を購入する

再建築不可物件の中でも、最低限、道路に接している敷地を購入することで、将来的に再建築ができる土地に変えられる可能性があります。なぜなら、隣接する敷地を購入することで接道する幅員を増やし接道義務を果たせば、再建築不可から再建築可に変えられます。再建築できる物件の条件は以下の2つです。

つまり、いずれの条件にせよ隣近所の敷地を買い増すことで、再建築不可の問題を解消できます。しかし、金銭面や人付き合いの面から、近隣の土地を取得することは容易ではないことはあらかじめ留意しておくべきでしょう。