再建築不可物件は今後どうなる？7つのリスクと活用方法を解説

なぜ再建築不可物件が存在するのか

再建築不可物件が存在する理由は、以下の条件を満たしていないことによります。

その原因は、建築基準法と都市計画法の制定時期にあります。

そもそも建築基準法は昭和25年、都市計画法は昭和43年に制定されました。そのため昭和25年以前に建てられた建物や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた建物の中に、上記を満たしていない物件があるのです。

維持費が高くなる可能性がある

再建築不可物件を所有し続けていると、高い維持費がかかり、所有者の負担となってしまう恐れがあります。再建築不可物件には古い建物が多く、状況に応じて修繕を行う必要があります。所有者が遠方に住んでいる場合は管理会社に依頼して、毎月の管理料を支払わなければなりません。また、所有者は固定資産税と都市計画税を納め続けなければならず、不動産を活用できなければ無駄なコストになってしまうでしょう。

更地にすると固定資産税が高額になる

再建築不可物件の建物を取り壊して更地にすると、土地にかかる固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、結果として高額な固定資産税を払わなくてはならない可能性があります。建物が建っている土地には住宅用地の特例で固定資産税の税率が最大1/6まで抑えられているため、解体から翌年以降は税率が大幅に上昇してしまうのです。

基本的に、再建築不可物件は固定資産税評価額や固定資産税額が低く設定されていますが、更地にした後もその土地を保有し続ける場合は税負担に注意する必要があります。

近隣住民とのトラブルに発展する恐れがある

前述した通り、再建築不可物件の建物を解体すると固定資産税が増額するため、空き家のまま放置してしまう場合もあるでしょう。誰も住んでいない建物を維持管理せずに放置していると、急速に経年劣化します。仮に強風などによって建物の一部が近隣の建物や人に被害を与えてしまうと、最悪の場合は訴訟に発展する可能性があり、多額の損害賠償を請求される恐れもあります。

リフォーム費用が高額になる

再建築不可物件は接道義務を満たしていないため、建物のリフォーム作業に欠かせない資材搬入や解体物搬出に余計な時間を要したり、多くの人手も必要になります。また、再建築不可の建物は築年数が長く、耐震性や耐火性、断熱性などが著しく不足している可能性が高いため、リフォームの規模が大きくなって費用がかさむケースもあるでしょう。

売却が難しくなる

再建築不可物件は通常の不動産と比べて担保としての評価が低いため、ローンが通りにくいというデメリットがあります。つまり多くの場合、再建築不可物件を売却したくても現金一括払いしか方法がないため、買い手が見つかりにくく売れ残ってしまう可能性が高いのです。それ以前に再建築不可物件は新しく建物を建てられないため利用価値が低く、そもそも売れにくい物件であると言えるでしょう。

資産価値が下がり続ける

中古市場では築年数が進むほど、建物の資産価値は下がり続けます。また、建物自体が劣化している、住宅ローンが組めない、解体しても新たな建物を建てられない、などのデメリットから一般的な消費者からの需要も少ない傾向にあります。資産価値が極端に低い再建築不可物件を保有し続けると、将来的に子孫に負の遺産を遺すことになるかもしれないのです。

自然災害により建物を失ってしまうリスクがある

再建築不可物件であっても、建物がしっかり機能していれば居住用や投資用として活用できる可能性があります。ただし台風や地震などの自然災害によって建物が倒壊してしまうと、住むことも新たに建てることもできず、負債だけが残るリスクがあります。かといって更地にしてしまうと活用方法が限られてしまいます。

再建築不可物件の建物は基本的に古く、自然災害による被害を受ける可能性が高い点を十分留意しておく必要があります。

更地にして駐車場にする

修繕費用やリフォーム代をかけたくない、近隣住民への被害が心配だという場合は、更地にして活用する方法も検討してみましょう。更地にしてしまえば、車やバイクの駐車場や駐輪場として貸し出したり、資材置き場や菜園として活用したりすることができるようになります。

ただし、更地にすると以下のリスクがあるため、十分理解してから実施してください。

リフォームして活用する

再建築不可物件は建て替えができませんが、リフォームやリノベーションは可能です。ただし、建築確認申請が不要な工事のみ可能で、具体的には以下に該当する建物であればリフォームやリノベーションが行えます。

リフォームやリノベーションで魅力的な物件に再生できれば、居住を継続したり、賃貸物件として活用したりできるでしょう。

再建築可能にして建て替える

再建築不可物件は、接道義務の条件を満たすことで建て替えができます。接道義務を満たすためには、以下の4つの方法が考えられます。

再建築不可物件を再建築可能にするには、隣地の所有者に協力してもらったり、多くの必要書類や費用を用意したりしなければなりません。また、仮に申請しても必ず再建築可能になるわけではないことを付記しておきます。

不動産業者に依頼する

不動産買取業者の中には、再建築不可物件であっても問題なく買い取ってもらえるところもあります。買い取った再建築不可物件をリフォームしてから賃貸として活用したり、独自の販路で売却したりと、収益化するための知識やノウハウが豊富にあるためです。

新たに買い手を探す手間も省けるほか、保有しているものの使い道のない再建築不可物件を最短ルートで現金化できるため、保有者にとっても大きなメリットがあります。