再建築不可物件の所有者の中には、アパートとして利用できないか気になっている方もいることでしょう。
とはいえ、アパートとして活用するのが最適な選択肢とは限らないため、どのような活用方法があるのかを事前に把握しておくことが大切です。
この記事では、再建築不可物件をアパートとして利用できるのか、活用する場合のメリット・デメリット、活用するその他の方法などを解説します。
目次
再建築不可物件をアパートとして利用することは可能か？
再建築不可物件をアパートとして活用することは、条件次第で可能です。既存の建物をそのままアパートとして運用するケースでは問題ありませんが、新たに建て替えてアパートにすることは許可されていません。
再建築不可物件の場合、都市計画や敷地条件が影響して再建築が制限されている場合が多いため、現在の状態を維持しながらのみ運用が可能です。そのため、経年劣化に対しての定期的なメンテナンスが大切です。
運用を検討している場合、アパートとしての機能を十分に発揮できるか、建物の現状や建築基準法などの法的制約を事前に専門家と確認することが欠かせません。これらの条件をクリアした場合にのみ、再建築不可物件をアパートとして活用することが現実的な選択肢となります。
アパートを活用する場合のメリット・デメリット
再建築不可物件をアパートとして活用する場合は、いくつかのメリットとデメリットがあります。
メリットとしては物件購入費用が比較的低いことが挙げられます。再建築不可物件は市場価値が下がりやすく、これから物件を取得してアパート活用を開始しようと考えている方は、投資額を抑えつつ賃貸収入を得ることが可能です。また、既存の建物をそのまま賃貸に出せる場合は改修費用を抑えられるでしょう。
しかし、デメリットも存在します。再建築ができないため、建物の老朽化が進んだ場合の修繕や維持費用が高額になる可能性があります。また、物件の流動性が低く、再建築不可であるため、売却が難しい点も考慮しなくてはなりません。
再建築不可物件をアパートとして活用する際は、これらのメリットとデメリットを十分に理解した上で慎重に判断することが重要です。
再建築不可物件を活用するその他の方法
再建築不可物件をアパートとして活用することが最適な方法とは限りません。他の方法のほうが良いケースもあるため、他にどのような選択肢があるのかを把握しておくことが大切です。
再建築不可物件を活用するその他の方法は以下の通りです。
- リフォームして住みなおす
- 賃貸に出して家賃収入を得る
- 自動販売機などを設置して運営
- 駐車場・駐輪場として活用
- 農園として貸出
- 資材置場として貸し出す
- 太陽光発電用地として活用する
- ガレージハウスを経営
- トランクルームとして経営
- ドッグランとして経営
- 囲繞地を購入して売却もしくは運用
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
リフォームして住みなおす
再建築不可物件をリフォームして住みなおすという方法は、既存の建物を活かす一般的な選択肢です。この方法では、建物の構造や間取りを活かしつつ、内装や設備を現代風に改装します。
再建築ができないため、建物を取り壊さずにリフォームを行わなくてはなりません。老朽化が進んでいる場合には、基礎や屋根、配管などを重点的にチェックし、必要に応じて補強や修繕を行うことが重要です。
リフォーム後の建物は、快適な住環境を提供することができ、長期的に住むことが可能です。さらに、リフォームすることで物件の資産価値を高める効果も期待できるでしょう。
賃貸に出して家賃収入を得る
再建築不可物件を賃貸物件として運用して、家賃収入を得る方法も有効です。既存の建物をそのまま活用するため、賃貸に出す前に建物の状態を確認し、必要なリフォームやメンテナンスを行うことが重要です。
特に、水回りや内装の状態は借り手にとっての重要なポイントとなり、修繕を怠らないようにしましょう。賃貸に出す際は、物件の特性を理解した上で、ターゲットとなる住人層を明確にし、それに応じた家賃設定や契約条件を整えることが大切です。
そうすることで、安定した収入を確保することができるでしょう。また、物件の場所や条件によっては、高い需要が見込める可能性もあります。
自動販売機などを設置して運営
再建築不可物件を活用して、敷地内に自動販売機を設置して運営するという選択肢もあります。この方法は、建物を使用せずに敷地を収益化する手段として有効です。
自動販売機を設置する場所は、交通量が多い、人の流れがあることを前提に決めましょう。設置に際しては、電源の確保や設置スペースの整備が必要ですが、大規模な工事が不要なので、比較的低コストで始められるでしょう。
また、設置する商品や台数などを工夫することで、収益を最大化することができます。この方法は、短期間での初期投資回収が見込める利点があり、維持管理も比較的容易です。
駐車場・駐輪場として活用
再建築不可物件を駐車場や駐輪場として活用する方法もあります。この方法では、建物を取り壊して更地にすることが前提となりますが、初期費用が抑えられる点が魅力です。
特に、近隣に駐車場や駐輪場が不足している地域では、安定した需要が期待できます。運用に際しては、舗装工事やライン引き、車止めの設置などが必要です。また、月極または時間貸しなどのように、地域の需要に合わせた運営方式を選択することが重要です。
駐車場や駐輪場としての活用は、維持管理が比較的容易であるため、長期的な収益を見込むことができます。さらに、運営コストも抑えられるため、投資効果が期待できます。
農園として貸出
再建築不可物件を農園として貸し出すという選択肢もあります。この場合は、建物を取り壊して更地にするか、敷地の一部を利用して小規模な農園を運営します。
都市近郊であれば、市民農園や家庭菜園としての利用が考えられ、自然と触れ合いたい人々に向けて貸し出すことが可能です。運営に際しては、土壌の整備や必要な農具の提供、かんがい設備の設置などを行い、利用者が農作業をすぐに始められる環境を整えることが大切です。
農園としての活用は、環境への配慮や地域との共生を重視する方に魅力的な選択肢となります。初期投資が比較的低く、長期的な収益が期待できるでしょう。
資材置場として貸し出す
特に工事現場や建設業者などをターゲットにして、再建築不可物件を資材置場として貸し出す活用方法もあります。建物を取り壊して更地にすれば、広いスペースを確保し、大型機械や建設資材、重機などを保管するための場所として利用できます。
資材置場として貸し出す際には、土地の整地やフェンスの設置、必要に応じて防犯設備を整えることが重要です。また、アクセスが良い立地であれば、安定した需要が見込めるでしょう。
契約形態としては、長期的なリース契約もしくは短期的なレンタル契約を提供することによって、さまざまな顧客ニーズに対応できます。
太陽光発電用地として活用する
再建築不可物件の敷地を太陽光発電用地として活用することも可能です。この方法は、建物を取り壊して更地にし、太陽光パネルを設置します。
再建築ができない土地でも、日照条件が良ければ効率的にエネルギーを生成することができます。設置には、パネルの配置計画や配電設備の整備が必要ですが、一度設置が完了すれば、長期にわたって安定した発電収益を得ることが可能です。
太陽光発電は環境に優しく、再生可能エネルギーとしての需要が高まっているため、将来的なエネルギー供給の一端を担える点も魅力です。また、土地の活用方法としては初期投資が高いですが、長期的な視点で見ると収益性の高さが魅力的な方法と言えるでしょう。
ガレージハウスを経営
再建築不可物件をガレージハウスとして経営することも選択肢の1つです。ガレージハウスとは、車やバイクなどを保管・整備するためのスペースを備えた建物で、自動車愛好家などをターゲットとした特殊な物件を指します。
この場合は、建物を取り壊さず、ガレージとして利用できるように改装することが必要です。具体的には、シャッター設置や床の強化、照明の確保などが求められます。
ガレージハウスは趣味のスペースとしての利用価値が高く、ニッチな需要を狙うことによって、安定した収益を見込むことが可能です。特に、都会や郊外での需要が期待できるため、投資対象としても魅力的です。
トランクルームとして経営
再建築不可物件をトランクルームとして経営する方法も、都市部で特に需要が高い選択肢です。建物を取り壊さずに、内部を小型の収納スペースに改装し、個人や企業向けに貸し出します。
トランクルームは、季節用品や書類、家具といった自宅スペースに余裕がない人々や事業者に向けて提供されるため、立地条件やアクセスの良さが重要な要素です。
空調設備やセキュリティを強化することによって、顧客満足度を高め、長期的な利用を促進します。また、オンラインでの予約システムを導入することで、利便性を向上させ、集客力を強化できるでしょう。
ドッグランとして経営
再建築不可物件をドッグランとして経営するという方法は、ペット愛好家をターゲットにしたニッチなビジネスです。建物を取り壊して広いスペースを確保し、犬が自由に遊べるエリアを設けます。
敷地内にフェンスを設置し、安全な環境を提供することが求められます。さらに、利用者が快適に過ごせるよう、ベンチや日除け、給水設備なども整備すると良いでしょう。
ドッグランは、都市部やペットの飼育が盛んな地域で特に需要が高く、会員制や時間制などで運営することで、安定した収益を見込めます。イベントやトレーニングクラスを開催すれば、さらに付加価値を提供できます。
囲繞地を購入して売却もしくは運用
再建築不可物件の囲繞地を購入し、物件の再利用や売却を検討する方法もあります。囲繞地を購入することで物件が再建築可能になるケースもあります。
囲繞地を取得した場合、敷地の一体化を図り、新たな建築物を建てるか、資産価値を高めて売却するといった選択も可能となるでしょう。ただし、囲繞地の所有者との交渉や購入費用の問題があるため、事前の調査と計画が必要です。
この方法は、資産価値の向上を狙う場合や物件を有効活用したい場合に有効な選択肢となります。囲繞地の取得で物件の流動性が向上し、資産価値が増す可能性が高まります。
売却を検討する場合には専門の買取業者に依頼するのがおすすめ
出典：訳あり物件買取センター
再建築不可物件の売却を検討する際には、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。こうした業者は、袋地や囲繞地のような再建築が難しい物件を「商品化」し、再販するための豊富な専門知識とノウハウを持っています。
一般の不動産市場で売却が難しい物件であっても、専門業者であればその価値を最大限に引き出し、適切な価格で買い取ってもらえる可能性が高まるでしょう。
特に、ブリリアントは、これらの特殊な物件に強みを持ち、多くの成功事例を誇る、信頼できるパートナーです。確実でスムーズな売却を実現したい方は、専門の買取業者に依頼してみてはいかがでしょうか。
まとめ
再建築不可物件の活用には多くの選択肢がありますが、それぞれの方法にはメリットとデメリットがあります。アパートとして利用が可能な場合でも老朽化や法的制約を考慮し、慎重に検討することが重要です。
また、リフォームや賃貸、駐車場経営、太陽光発電のように物件の特性や、地域の需要に応じた活用方法を選ぶことが求められます。
売却を検討する際には、専門の買取業者に依頼することで、最適な結果を得ることが期待できます。信頼できる業者に相談し、最適な活用方法を見つけましょう。
