残置物ありの空き家は売却できる？処分費用と買取業者の選び方を大公開｜訳あり物件買取センターお役立ち情報｜LIXIL不動産買取

残置物の定義と主な種類

残置物とは、前の住人が退去した後に、建物内や敷地内にそのまま残していった私物や不用品のことを指します。空き家における残置物は、生活していた当時の状態のまま放置されていることが多く、その種類は多岐にわたります。

空き家に残されやすい主な残置物の種類は、以下の表のように分類されます。

これらの残置物は、家庭から出る一般廃棄物として自治体のルールに従って適切に処分する必要があります。特に大型の家具やリサイクル家電などは、そのままでは一般ごみとして出せないため、処分に手間と時間がかかる傾向にあります。

相続した空き家に残置物が多い理由

親などの親族が亡くなり、実家を相続して空き家になった場合、残置物が大量に残されているケースが非常に多く見られます。その背景には、いくつかの特有の事情があります。

第一に、長年同じ家に住み続けていたことで、生活用品や思い出の品が大量に蓄積されているためです。高齢者は物を大切にする傾向が強く、使わなくなった物でも捨てずに保管していることが多いため、押し入れや納戸に物があふれている状態になりがちです。

第二に、遺品整理の負担が大きいことが挙げられます。相続人が遠方に住んでいる場合や、仕事で忙しい場合、時間的・体力的な制約から片付けが後回しになり、そのまま放置されてしまうケースが少なくありません。また、思い出の詰まった品々を処分することへの心理的な抵抗感も、残置物がそのままになる大きな要因となっています。

残置物と付帯設備の区別

空き家を売却するにあたり、残置物と混同しやすいのが「付帯設備」です。これらは不動産取引上の扱いが大きく異なるため、明確に区別しておく必要があります。

付帯設備とは、建物に固定されており、生活する上で建物と一体として機能する設備のことです。具体的には、システムキッチン、ユニットバス、トイレ、備え付けのエアコン、作り付けの棚、給湯器などが該当します。これらは原則として、物件の一部としてそのまま買主に引き渡されます。

一方、残置物はあくまで「個人の私物」であり、建物から容易に取り外して持ち運べるものです。例えば、置き型のテレビや、後から購入して設置した独立型の食器棚、取り外し可能な照明器具などは残置物として扱われることが一般的です。

売買契約時には、何が付帯設備として物件に残り、何を残置物として売主が撤去するのかを「付帯設備表」などを用いて明確にしておくことが、引き渡し後のトラブルを防ぐために非常に重要です。

法的に問題はないのか

残置物を残したまま不動産を売却すること自体に、法的な問題や違法性はありません。しかし、売買契約において残置物の所有権や処分責任を明確にしておかないと、後々大きなトラブルに発展するリスクがあります。

通常、不動産の売買では「現状有姿（げんじょうゆうし）」という条件で引き渡されることがありますが、これだけでは残置物の所有権が売主にあるのか買主に移転したのかが曖昧になります。万が一、売主の許可なく買主が勝手に残置物を処分してしまった場合、後から「大切な品を勝手に捨てられた」と損害賠償請求のトラブルになるケースも少なくありません。また、2020年の民法改正により瑕疵担保責任から名称が変わった「契約不適合責任」の観点からも、物件内に残された物が契約内容と適合しているかを明確にする必要があります。

売却が成立するための条件

残置物ありの状態で売却を成立させるためには、買主（個人の購入者や不動産買取業者）との間で、残置物の取り扱いに関する明確な合意形成が不可欠です。口約束ではなく、必ず売買契約書の特約事項として書面に残すことが最も重要な条件となります。

売却を成立させるために決めておくべき主な条件は以下の通りです。

これらの条件を買主が承諾すれば、残置物が大量にある状態でも問題なく売却は成立します。特に不動産買取業者が買主となる場合は、こうした条件交渉がスムーズに進む傾向にあります。

共有名義の場合に注意すべきポイント

親から相続した実家が空き家になっている場合、兄弟姉妹などで不動産を「共有名義」で所有しているケースがよく見られます。共有名義の空き家を売却する際、残置物の取り扱いには特別な注意が必要です。

まず、民法第251条において定められている通り、共有物を売却（処分）するには共有者全員の同意が絶対条件となります。一人でも反対する共有者がいれば、空き家自体を売却することはできません。

さらに、家の中にある残置物（遺品）についても、誰がどの品を引き取るのか、処分費用を共有者の間でどのように分割して負担するのかを事前に話し合っておく必要があります。不動産の売却には同意していても、「親の思い出の品を勝手に処分された」という理由で親族間トラブルに発展するケースは後を絶ちません。売却活動を始める前に、共有者全員で残置物の仕分け方針や売却条件についてしっかりと協議し、書面で合意を残しておくことが円滑な売却の鍵となります。

残置物を処分せずに売却するメリット

残置物をそのまま残して売却する最大の魅力は、売主の身体的・時間的な負担を大幅に軽減できることです。遠方に住んでいる場合や、仕事で忙しい場合、実家の片付けに通うのは非常に困難です。そのまま売却できれば、不用品の仕分けや粗大ごみの手配、不用品回収業者とのやり取りといった煩わしい作業をすべて省略できます。

また、事前の処分費用（持ち出し資金）を用意する必要がない点も大きなメリットです。残置物の撤去には数十万円単位の費用がかかることも珍しくありませんが、残置物ごと不動産買取業者に売却すれば、その費用を売却代金から相殺する形で手放すことが可能です。

残置物を残したまま売却するデメリット

一方で、残置物を残したまま売却することにはデメリットも存在します。最も注意すべき点は、一般の個人買主を見つけるのが非常に困難になることです。通常の不動産仲介市場では、内見時に部屋が物で溢れていると、部屋が狭く見えたり、生活感が強すぎて購入意欲を削いだりする原因になります。

さらに、買取業者に依頼した場合でも、残置物の処分費用が売却価格から差し引かれるため、手元に残る利益が少なくなる傾向があります。業者は事業ごみとして処分しなければならないため、個人で一般廃棄物として処分するよりも割高な処分費用が見積もりに反映されることが一般的です。

残置物を処分してから売却するメリット

時間と労力をかけてでも、残置物をすべて処分して「空室（スケルトン）」の状態で売却することには大きなメリットがあります。まず、物件の第一印象が格段に向上し、より高い価格で、かつ早期に売却できる可能性が高まります。部屋の広さや日当たり、間取りの使い勝手が買主に伝わりやすくなるためです。

また、個人で少しずつ自治体の粗大ごみ回収に出したり、リサイクルショップに売却したりすることで、トータルの処分費用を業者に依頼するよりも安く抑えることが可能です。価値のある骨董品や貴金属が見つかれば、売却活動の資金の足しになることもあります。

メリット・デメリットの比較まとめ

状況に応じて最適な選択ができるよう、それぞれの方法のメリットとデメリットを表にまとめました。ご自身の予算やスケジュールに合わせて比較検討してください。

残置物の仕分け方

まずは、家の中にあるすべての物品を分類することから始めます。効率よく作業を進めるためには、明確な基準を設けて機械的に仕分けていくことが重要です。

特に相続した空き家の場合、遺品整理も兼ねることになるため、親族間で「何を残すか」を事前に話し合っておくことで後々のトラブルを防げます。

粗大ごみとして処分する方法

家具や自転車、布団などの大きな不用品は、自治体の粗大ごみ回収を利用するのが最も安価な方法です。自治体によって粗大ごみの規定サイズや処分費用、申し込み手順が異なるため、必ず事前に各市区町村のホームページ等で確認しましょう。

一般的な手順は以下の通りです。

空き家から自分で指定場所まで運び出す必要があるため、大きなタンスやベッドなどは解体して小さくするか、複数人で作業するなどの工夫が必要です。

リサイクルショップやフリマアプリを活用する方法

まだ使える家具や家電、日用品は、売却することで処分費用を浮かすどころか、ちょっとした収入に変えることができます。

手軽に一気に処分したい場合は、出張買取に対応しているリサイクルショップの利用がおすすめです。スタッフが空き家まで来て査定・搬出をしてくれるため、労力がかかりません。一方で、メルカリやヤフオク!などのフリマアプリやネットオークションを活用すれば、リサイクルショップに持ち込むよりも高く売れる可能性があります。ただし、フリマアプリは出品から梱包、発送までの手間がかかり、すぐに売れるとは限らないため、売却までのスケジュールに十分な余裕がある場合に適しています。

家電リサイクル法に基づく処分の注意点

エアコン、テレビ（ブラウン管・液晶・プラズマ）、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機の4品目は、粗大ごみとして自治体に回収してもらうことができません。これらは家電リサイクル法（特定家庭用機器再商品化法）に基づき、有用な部品や材料をリサイクルして廃棄物を減らすため、適切な方法で処分することが義務付けられています。

処分する際は、以下のいずれかの方法を選択します。

不法投棄は重大な犯罪となるため、無料回収を謳う無許可の廃品回収業者には絶対に依頼せず、法律に則った正しい手順で処分を行ってください。

不用品回収業者に依頼した場合の費用相場

残置物の処分を専門の不用品回収業者に依頼する場合、費用は主に「間取り」や「作業スタッフの人数」、「トラックの積載量」によって決まります。一般的な空き家（一戸建てやマンション）における間取り別の処分費用相場は以下の通りです。

長年放置されていた空き家や、足の踏み場もないようなゴミ屋敷状態の場合は、相場以上の費用がかかることが多くなります。また、エレベーターのないマンションの階上や、トラックが横付けできない立地条件では、搬出の手間が増えるため追加の作業料金が発生することもあります。

残置物の量や種類によって変わる費用の目安

処分費用は、単に間取りだけでなく、残置物の「量」と「種類」によって大きく変動します。特に注意が必要なのが、法律で適切な処理が義務付けられている品目や、処理が困難な特殊なゴミが含まれている場合です。

家電リサイクル法対象品目の処分費用

エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機は、経済産業省が定める家電リサイクル法の対象となり、通常の粗大ごみとしては廃棄できません。これらの処分には、リサイクル料金と収集運搬料金が別途必要になります。例えば、大型の冷蔵庫であれば1台あたり5,000円〜8,000円程度の費用が追加で発生するため、家電が多い空き家では費用が膨らみやすくなります。

特殊な残置物や適正処理困難物

庭に放置されたコンクリートブロック、タイヤ、金庫、ピアノ、消火器などは、一般的な不用品回収業者や自治体のゴミ収集では回収できないケースがほとんどです。これらを処分するためには専門の処理業者を手配する必要があり、処分費用が跳ね上がる大きな原因となります。

処分費用を少しでも抑える方法

空き家の残置物処分には数十万円単位の費用がかかることも珍しくありませんが、事前の工夫次第で大幅にコストを削減することが可能です。

自治体のゴミ収集や処理施設を利用する

最も確実で安価な方法は、市区町村の自治体が行っている粗大ごみ回収や、地域のゴミ処理施設への自己搬入（持ち込み）を利用することです。民間の業者に丸ごと依頼するよりも、処分費用を大幅に抑えられます。ただし、分別や搬出をすべて自分で行う必要があるため、時間と体力に余裕がある場合に適した方法です。

買取サービスを併用する

まだ十分に使える家具や製造から5年以内の家電製品、骨董品、ブランド品などは、リサイクルショップや出張買取サービスを利用して売却しましょう。買取金額を不用品の処分費用に充当することで、トータルの出費を大きく減らすことができます。不用品の回収と買取を同時に行ってくれる業者を選ぶと、別々に手配する手間も省けて効率的です。

複数の業者から相見積もりをとる

不用品回収業者に依頼する場合は、必ず3社程度から相見積もりを取得してください。業者によって料金体系や得意とする作業内容、トラックの空き状況が異なるため、見積もりを比較することで適正価格を把握できます。また、見積もり時に「追加料金が一切発生しないか」を書面で確認しておくことで、不当な請求などの後々のトラブルを防ぐことができます。

不動産仲介で売却する場合

不動産仲介とは、不動産会社に間に入ってもらい、広く一般の買主を探して売買契約を結ぶ方法です。

仲介における残置物の影響とターゲット層

仲介の最大のメリットは、市場相場に近い価格で高く売れる可能性があることです。しかし、一般の個人の買主は、購入後にすぐ住める状態や、自分の好みにリフォームしやすい状態を好みます。そのため、室内に大量の残置物がある状態では内見時の印象が著しく悪くなり、購入希望者が現れにくく売却期間が長期化するリスクがあります。多くの場合、引き渡しまでに売主の責任と費用負担で空っぽの状態（空室引き渡し）にすることが求められます。

仲介手数料と契約不適合責任への注意

仲介で売買が成立した場合、不動産会社に対して所定の仲介手数料を支払う必要があります。また、個人間売買となるため、売却後に雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどの隠れた不具合が見つかった場合、売主が修繕費用などを負担する「契約不適合責任」を問われる可能性がある点にも注意が必要です。

不動産買取業者に買い取ってもらう場合

不動産買取とは、不動産会社や訳あり物件を専門とする買取業者に、直接空き家を買い取ってもらう方法です。

現状有姿での売却とスピード決済

買取の最大のメリットは、残置物がそのままの状態（現状有姿）であっても、スピーディーに売却を完了できることです。買取業者は自社でリフォームや建物の解体を行うことを前提としているため、室内に古い家具や家電が散乱していても問題視しません。買主を探す期間が不要なため、査定から現金化まで最短数日で完了することもあります。

手数料不要と契約不適合責任の免責

不動産会社が直接買主となるため、仲介手数料は一切かかりません。さらに、業者は不動産のプロとして物件のリスクを承知の上で買い取るため、売主の契約不適合責任が免責されるのが一般的です。これにより、売却後のトラブルに怯えることなく、安心して手放すことができます。

残置物ごと買い取ってもらう場合の価格への影響

残置物を残したまま買取を依頼した場合、売却価格（買取価格）には一定の影響が生じます。どのような仕組みで価格が決定されるのかを把握しておきましょう。

査定額から処分費用が差し引かれる仕組み

買取業者は、物件を買い取った後に自社の負担で残置物の撤去や処分を行います。そのため、本来の物件の価値から、業者が想定する残置物の処分費用やハウスクリーニング費用が差し引かれた金額が、最終的な買取価格として提示されます。ゴミ屋敷のように残置物が極端に多い場合は、その分だけ買取価格が下がることになります。

業者による処分コストの優位性

一見すると「自分で処分してから売った方が手元に残るお金が多くなるのでは」と思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。買取業者は提携している産業廃棄物処理業者やリサイクル業者へ事業系ルートで依頼するため、一般の個人が不用品回収業者に依頼するよりも、処分コストを大幅に安く抑えられるケースが多々あります。結果として、自分で時間と労力をかけて片付けるよりも、残置物ごと買い取ってもらった方が総合的な手取り額が多くなることも珍しくありません。

訳あり物件に対応した買取業者の特徴

残置物が多く残されている空き家や、長期間放置されて老朽化が進んでいる物件は、不動産業界において「訳あり物件」として扱われることが少なくありません。このような物件に強い買取業者には、いくつかの共通する特徴があります。

まず、自社で不用品回収業者や解体業者と提携している、あるいは自社グループ内に専門部門を持っているという点です。これにより、外部に丸投げするよりも残置物の撤去費用やリフォーム費用を安く抑えることができ、その分を査定額に上乗せしてくれます。また、過去にゴミ屋敷状態の空き家や、孤独死が起きた物件などの買取実績が豊富であることも、訳あり物件に強い業者の大きな特徴です。

優良な買取業者を見分けるチェックポイント

数ある不動産買取業者の中から優良な業者を見極めるためには、事前のリサーチと査定時の対応をしっかりと確認することが重要です。以下の表に、優良業者を見分けるための主なチェックポイントをまとめました。

特に、査定額の内訳を詳細に説明できるかどうかは、業者の信頼性を測る上で非常に重要なポイントです。残置物の処分費用として不当に高額な手数料を差し引かれていないか、しっかりと確認しましょう。

悪質業者による買い叩きを防ぐ方法

残念ながら、不動産買取業者の中には、売主の知識不足につけ込んで相場よりも極端に低い価格で買い取ろうとする悪質な業者も存在します。こうした「買い叩き」を防ぐためには、適切な対策を講じることが不可欠です。

複数の業者に相見積もりを依頼する

買い叩きを防ぐ最も有効な方法は、必ず複数の買取業者に査定を依頼し、相見積もりをとることです。最低でも3社程度から査定結果を取り寄せることで、ご自身の空き家の客観的な買取相場を把握することができます。1社だけの査定では、その価格が適正なのか判断がつきません。

契約書の内容を細部まで確認する

売買契約を結ぶ際は、契約書の内容を隅々まで確認してください。特に残置物ありの空き家売却では、「残置物の所有権の移転」や「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の免責」に関する条項が重要です。後から「想定以上に処分費用がかかった」などと理由をつけて、売買代金の減額を要求されるトラブルを未然に防ぐため、契約後の減額請求を一切行わない旨が明記されているかを必ずチェックしましょう。

不動産売却をめぐるトラブルについては、国民生活センターでも度々注意喚起が行われています。少しでも不審な点を感じたり、強引に契約を迫られたりした場合は、その場ですぐに契約せず、専門の相談窓口を利用することも検討してください。