やってはいけない実家の相続！空き家問題と売却のコツ｜訳あり物件買取センターお役立ち情報｜LIXIL不動産買取

実家を共有名義で相続する

兄弟姉妹などの複数の相続人で、実家を「共有名義」にして相続することは、最も避けるべきNG行動の一つです。遺産分割の話し合いがまとまらないからといって、とりあえず法定相続分通りに共有名義にしてしまうと、将来的に不動産の取り扱いが非常に困難になります。

共有名義の不動産は、売却や解体などの重要な決定を行う際に、共有者全員の同意が必要となります。以下の表は、共有不動産に対する行為と必要な同意の範囲をまとめたものです。

このように、実家を手放したいと思っても、共有者のうち一人でも反対すれば売却することはできません。さらに年月が経過して共有者が亡くなると、その子どもたちへと権利が相続され、面識のない親族間で共有状態となり権利関係が雪だるま式に複雑化してしまいます。実家を相続する際は、誰か一人の単独名義にし、不動産を取得した人が他の相続人に対して現金を支払う「代償分割」などの方法を選択するのが鉄則です。

相続登記をせずに長期間放置する

実家の名義を亡くなった親のままにして、相続登記（名義変更）を行わずに長期間放置することもやってはいけません。以前は相続登記に期限はありませんでしたが、法改正により、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されました。

不動産を相続したことを知った日から3年以内に正当な理由なく登記申請を行わないと、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。また、名義変更を放置している間に相続人の一人が認知症になって意思能力を喪失したり、亡くなって新たな相続（数次相続）が発生したりすると、遺産分割協議そのものができなくなるリスクが高まります。手続きにかかる費用や手間を惜しまず、速やかに司法書士へ依頼するなどして相続登記を完了させましょう。

遺産分割協議を先延ばしにする

「まだ実家の遺品整理が終わっていないから」「悲しみで話し合う気になれないから」といった理由で、遺産分割協議を先延ばしにするのは非常に危険です。特に、相続税の申告が必要な場合には厳格な期限が設けられています。

相続税の申告と納税の期限は、「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内」と定められています。この期限までに遺産分割協議がまとまらない場合、法定相続分で分割したと仮定して一旦申告と納税を行わなければなりません。その際、「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等の特例」といった、相続税を大幅に減額できる重要な特例制度が適用できなくなってしまいます。税制上の優遇措置を受けられずに多額の相続税を納めることにならないよう、期限を意識して計画的に遺産分割協議を進めることが重要です。

何も考えずに建物を解体する

「空き家にしておくのは不用心だから」「更地にした方が売りやすいだろう」と、明確な計画を持たずに実家の建物を解体してしまうのもNG行動です。建物を解体して更地にすると、土地の固定資産税が大幅に跳ね上がるという大きなデメリットがあります。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税の課税標準額が最大で6分の1に軽減されています。しかし、建物を解体するとこの特例の適用から外れてしまうため、翌年からの固定資産税が最大で約6倍に増額される可能性があります。また、木造の一戸建てであっても、解体費用には数百万円単位のまとまった現金が必要となります。建物の解体は、その後の土地の活用方法や売却方針が明確に決まり、資金計画が立ってから慎重に実行するべきです。

固定資産税が6倍になる特定空き家の指定

空き家を適切に管理せずに放置し続けると、自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定される恐れがあります。自治体からの指導や改善勧告に従わない場合、固定資産税の「住宅用地の特例」の対象から除外され、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がることになります。

以前は倒壊の危険性が著しく高い「特定空き家」のみが特例除外の対象でしたが、法改正により、放置すれば特定空き家になる恐れのある「管理不全空き家」も特例解除の対象となりました。これにより、空き家放置による増税リスクは以前よりも格段に高まっています。

空き家対策の法律や制度の詳細については、国土交通省の空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報をご確認ください。

建物の老朽化による倒壊や損害賠償リスク

誰も住んでいない建物は、換気や通水が行われないため、木材の腐食やカビの発生が進み、急速に老朽化します。台風や地震などの自然災害によって屋根瓦が飛散したり、ブロック塀や建物自体が倒壊したりして、近隣住民や通行人にケガを負わせた場合、建物の所有者である相続人が多額の損害賠償責任を問われるリスクがあります。

日本の民法第717条が定める「土地工作物責任」により、建物の設置や保存に欠陥があって他人に損害を与えた場合、所有者は過失がなくても責任を負わなければならないケースがあります。さらに、雑草が繁茂して害虫が発生したり、不法投棄や放火の標的になったりするなど、周辺地域の治安や衛生環境を悪化させるトラブルの火種にもなります。

維持費や管理の手間が継続してかかる

空き家であっても、所有している限り様々な維持費や管理の手間が継続的に発生します。誰も住んでいない実家に対して、毎年数十万円単位の出費と、定期的な草刈りや換気などの労力を負担し続けなければならないことは、相続人にとって大きな精神的・経済的ストレスとなります。

具体的に発生する主な維持管理費の目安は以下の通りです。

このように、実家を空き家のまま維持するだけでも年間で十数万円から数十万円のコストがかかります。遠方に住んでいる場合は、実家へ通うための交通費や、空き家管理サービスを専門業者に委託する費用がさらに上乗せされるため、売却や活用などの対策を先延ばしにするほど、経済的な損失は雪だるま式に膨らんでいきます。

空き家の譲渡所得の3000万円特別控除を活用する

相続した実家を売却する際、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用することができます。この特例を適用すると、不動産の譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できるため、譲渡所得税や住民税を大幅に節税することが可能です。

特例の適用を受けるためには、建物の建築時期や売却のタイミングなど、細かな要件を満たす必要があります。詳しくは国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。

この制度は節税効果が非常に大きい反面、手続きや要件の確認が複雑です。実家を相続したら、まずは要件に該当するかどうかを早めに管轄の税務署や税理士に相談し、必要な書類の準備を進めておきましょう。

更地にするか古家付き土地として売るか見極める

実家を売却する際、建物をそのまま残して「古家付き土地」として売るか、建物を解体して「更地」として売るかは、非常に重要な判断ポイントとなります。立地条件や建物の老朽化の度合いによって最適な売却方法は異なるため、それぞれのメリットとデメリットを正しく理解して見極める必要があります。

建物の状態が比較的良く、少しの手入れでまだ住める場合は、古家付き土地として売り出すのが一般的です。一方で、雨漏りやシロアリ被害などで倒壊の危険がある場合や、新築用の土地としての需要が高いエリアでは、解体して更地にした方がスムーズに、かつ高く売却できる傾向があります。

実家の売却に強い不動産会社を比較する

実家を適正な価格で、かつ希望する期間内に売却するためには、パートナーとなる不動産会社選びが成功の鍵を握ります。最初から1社だけに絞るのではなく、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の根拠や販売戦略、担当者の対応を比較検討しましょう。

また、不動産会社を通じて実家を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。物件の状態や売却の目的に合わせて適切な方法を選ぶことが大切です。

仲介

仲介とは、不動産会社に買主を探してもらい、一般の個人や法人に向けて市場価格で売却する方法です。多少の時間がかかっても、実家を少しでも高く売りたい場合は、仲介による売却を選ぶのが基本となります。

不動産会社はインターネットやチラシなどで広告活動を行い、広く買主を募集します。相場に近い価格で売却できる可能性が高い反面、買い手が見つかるまでに数ヶ月から半年以上の期間がかかることがあります。また、無事に売却が成立した際には、不動産会社に対して規定の仲介手数料を支払う必要があります。

買取

買取とは、不動産会社自身が直接買主となって実家を買い取る方法です。まとまった現金を急いで手に入れたい場合や、老朽化が激しく一般の買主が見つかりにくい物件を確実に処分したい場合には、買取が適しています。

買取の場合、買主を探す期間が不要なため、最短数日から数週間程度で売買契約が完了し、スピーディーに現金化できます。また、仲介手数料が不要であり、引き渡し後の契約不適合責任（物件の隠れた欠陥に対する責任）が免責されるケースがほとんどです。ただし、不動産会社は買い取った後にリフォームや解体を行って再販して利益を得るため、売却価格は仲介での市場相場の7割から8割程度に下がってしまうというデメリットがあります。

相続した実家を兄弟で共有名義にするのはやってはいけませんか？

相続した実家を兄弟で共有名義にすることは、将来的なトラブルの原因となりやすいため、基本的には避けるべきです。

共有名義の不動産を売却したり、建物を解体したり、賃貸に出したりする場合、原則として共有者全員の同意が必要になります。誰か一人でも反対すると、実家の活用や処分ができなくなってしまいます。また、共有者の誰かが亡くなり次の相続が発生すると、共有者がさらに増えて権利関係が複雑化し、手がつけられなくなるリスクがあります。

実家を相続する際は、誰か一人が単独で相続し、他の相続人には現金で代償を支払う「代償分割」や、実家を売却して得た利益を現金で分け合う「換価分割」を検討することをおすすめします。なお、2024年（令和6年）4月1日より相続登記が義務化されており、過去の相続分も含めて、不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。

相続した実家を空き家のまま放置するとどうなりますか？

相続した実家を誰も住まない空き家のまま長期間放置すると、税金の負担増大や損害賠償請求など、様々なリスクが生じます。

適切な管理が行われていない空き家は、自治体から「特定空家」に指定されるリスクがあります。特定空家に指定され、改善の勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、税負担が大幅に増加してしまいます。また、老朽化した建物の倒壊による近隣トラブルや、継続的な維持費用の発生も懸念されます。

相続した実家は解体してから売るべきですか？

実家を解体して更地にしてから売るべきかどうかは、建物の状態や立地、地域の需要によって異なります。

建物を解体して更地にすると、買主がすぐに家を建てられるため売れやすくなるメリットがあります。しかし、数百万円単位の解体費用を先出ししなければならない点や、1月1日時点で建物が存在しないと、その年の土地の固定資産税が高くなるというデメリットもあります。そのため、まずは「古家付き土地」として売り出し、買い手がつかない場合に解体を検討するという手順を踏むのが一般的です。

また、一定の要件を満たす実家を売却する場合、空き家の発生を抑制するための特例措置を利用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡については、売却後に買主が解体や耐震改修を行った場合でも特例の対象となるよう制度が拡充されたため、解体前に不動産会社や税理士に相談して慎重に見極めることが大切です。