訳あり物件の空き家は売却できる？売る方法や注意点、成功のポイントを解説｜訳あり物件買取センターお役立ち情報｜LIXIL不動産買取

訳あり物件と通常物件の違い

訳あり物件とは、不動産の取引において買主が購入を躊躇するような何らかの「瑕疵（かし＝欠陥や問題点）」を抱えている物件のことを指します。通常の物件であれば相場価格でスムーズに売却できる可能性が高いですが、訳あり物件の場合は需要が限定されるため、売却価格が相場より大幅に下がったり、買い手がなかなか見つからなかったりする傾向があります。

通常物件と訳あり物件の主な違いを以下の表にまとめました。

空き家が訳あり物件に該当するケース一覧

長期間放置された空き家は、時間の経過とともに建物の劣化が進むだけでなく、さまざまな要因から訳あり物件化しやすい特徴を持っています。空き家が訳あり物件（瑕疵物件）として扱われるケースは、大きく分けて以下の4つに分類されます。

事故物件や心理的瑕疵がある空き家

心理的瑕疵とは、物件の物理的な欠陥ではなく、買主が心理的に嫌悪感や抵抗感を抱くような過去の事実がある状態のことです。空き家において代表的なのは、過去にその室内で自殺や他殺、孤独死（発見が遅れ特殊清掃が必要になった場合など）が発生した、いわゆる「事故物件」です。

こうした人の死に関わる事実は買主の購買意欲を大きく削ぐため、売主や仲介業者は原則として告知義務を負います。なお、告知の基準については、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によって、どのようなケースで買主へ告知すべきかの目安が定められています。他にも、近隣に反社会的勢力の事務所がある、嫌悪施設（火葬場やゴミ処理場など）が隣接しているといった「環境的瑕疵」も、心理的な抵抗感につながるため訳あり物件として扱われます。

老朽化や雨漏りなど物理的瑕疵がある空き家

物理的瑕疵とは、建物や土地そのものに構造上の欠陥や重大な不具合がある状態を指します。空き家は人が住まなくなり換気やメンテナンスが行われなくなると、急速に劣化が進みます。

具体的には、雨漏り、シロアリ被害による柱の腐食、基礎のひび割れ、床の傾き、給排水管の破損などが挙げられます。また、土地に関する物理的瑕疵として、土壌汚染や地中埋設物（過去の建物の基礎や井戸、廃材など）が見つかるケースもあります。これらの問題がある空き家は、購入後に多額の修繕費用や撤去費用がかかるため、一般の買主からは敬遠されやすく、訳あり物件に分類されます。

再建築不可や借地権など法的制限のある空き家

法的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法などの法令による制限を受けており、自由な建築や土地の利用が妨げられている状態のことです。古い空き家で特に多いのが「再建築不可物件」です。これは、敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していない（接道義務を満たしていない）ため、現在の建物を解体して新しい家を建てることができない物件を指します。

また、建物は自分のものでも土地は地主から借りている「借地権付き建物」の空き家も、売却時に地主の承諾や承諾料が必要になるなど権利関係が複雑なため、訳あり物件として扱われます。他にも、市街化調整区域内にあり原則として建物の建築が認められない土地など、法的な制限が強い物件は活用方法が限られるため売却のハードルが高くなります。

残置物やゴミ屋敷状態の空き家

長年放置された空き家の中には、前の住人の家具や家電、日用品などの「残置物」が大量に残されているケースが多々あります。特に、足の踏み場もないほどのゴミ屋敷状態になっている空き家は、内見時の印象が極めて悪く、一般市場での売却は非常に困難です。

残置物の撤去には数十万円から、場合によっては百万円以上の費用がかかることもあります。さらに、害虫や悪臭が発生している場合は近隣トラブルの原因にもなり得ます。このように、そのままの状態では生活を始めることができず、買主に多大な手間と費用負担を強いる状態の空き家も、立派な訳あり物件と言えます。

一般市場で売れにくい理由

訳あり物件の空き家が一般的な不動産市場（マイホームを探している個人向けの市場）で敬遠されるのには、明確な理由があります。一般の買主は「すぐに安全で快適に住める家」を求めているため、問題やリスクを抱えた物件は選択肢から外されやすくなります。

具体的に一般市場で売れにくい主な理由を以下の表に整理しました。

このように、資金面での制約や購入後の追加費用の不確実性が、一般市場での売却を困難にしている最大の要因と言えます。

訳あり物件の空き家に需要がある買主層

一般の個人買主には売れにくい一方で、訳あり物件ならではの特性に魅力を感じる特定の買主層が存在します。彼らは居住目的ではなく、事業や投資、あるいは独自のライフスタイルを実現する目的で物件を探しています。

訳あり物件の空き家を積極的に購入する主な買主層は以下の通りです。

総務省統計局が発表している住宅・土地統計調査などでも空き家の増加が社会課題として示されていますが、それに伴い、こうした古い家や訳あり物件を再生して活用するビジネスや文化も確実に育ってきています。

したがって、一般市場で売れないからといって諦める必要はありません。物件の特性を理解し、適切なターゲットに向けて売却活動を行うことで、訳あり物件の空き家でも確実に手放すことが可能になります。

不動産仲介を使った売却の流れ

一般的な不動産売却と同様に、不動産会社に仲介を依頼して個人の買主を探す方法です。立地条件が良い場合や、雨漏りなどの物理的瑕疵が軽度で修繕が容易な空き家であれば、仲介でも十分に売却できる可能性があります。

仲介による売却は、市場相場に近い価格で高く売れる可能性が高い点が最大のメリットです。しかし、訳あり物件の場合は需要が限られるため、買主が見つかるまでに長期間を要するリスクや、内見の印象を良くするために事前の修繕費用が発生する可能性がある点に注意が必要です。

訳あり物件専門の買取業者への売却の流れ

事故物件や再建築不可物件、ゴミ屋敷状態など、一般市場では極めて売れにくい空き家の場合は、訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法が有効です。専門業者は買い取った物件を自社でリフォームや解体を行い、再販するノウハウを持っています。

買取業者への売却は、最短数日から数週間という短期間で現金化でき、売主の契約不適合責任が免責されるケースが多いため、売却後のトラブルリスクを大幅に軽減できます。ただし、業者の利益や改修費用が差し引かれるため、売却価格は市場相場の5割から7割程度に下がるのが一般的です。

空き家バンクへの登録を活用する方法

各自治体が運営する空き家バンク制度を利用して、地方移住を希望する人や、古民家をDIYで改修したいと考えている人に直接アピールする方法です。全国の自治体の取り組み状況については、国土交通省の空き家・空き地バンク総合情報ページなどから確認することができます。

空き家バンクは、通常の不動産市場では流通しにくい過疎地域や郊外の訳あり物件でも、独自の需要とマッチングしやすいのが特徴です。物件の登録自体は無料でできる自治体が多いですが、実際の売買交渉や契約手続きは当事者間で行うか、自治体が提携する地域の不動産業者に仲介を依頼する必要があります。

古家付き土地として売却する方法

建物の老朽化が著しく、そのままでは居住が困難な空き家の場合、あえて建物を解体せずに「古家付き土地」として売却する方法があります。この場合、建物の価値はゼロとして評価され、実質的に土地のみの価格で取引されます。

売主側で数百万円かかる解体費用を負担する必要がなく、買主側にとってもリノベーションして住むか、解体して新築するかを自由に選べるため、購入の選択肢を広げることができます。ただし、買主が更地にして利用することを前提とする場合、土地の相場価格から解体費用相当額の値引きを求められることが多いため、あらかじめ解体費用を見込んだ価格設定をしておくことが求められます。

瑕疵の告知義務と正確な情報開示の重要性

訳あり物件を売却する際、最も注意しなければならないのが「瑕疵（かし）の告知義務」です。物件に雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きといった物理的瑕疵がある場合や、過去に事件や事故、孤独死などが起きた心理的瑕疵がある場合、売主は買主に対してその事実を正確に伝えなければなりません。

特に心理的瑕疵については、国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」において、告知すべき事案や期間の目安が示されています。「売れにくくなるから」と瑕疵を隠して売却し、引き渡し後に事実が発覚した場合、買主から多額の損害賠償請求や契約解除を求められるリスクが非常に高くなります。些細なことでも自己判断で隠さず、不動産会社に申告して物件状況確認書（付帯設備表）などに正確に記載することが重要です。

契約不適合責任とそのリスク回避策

2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変わりました。これは、引き渡した物件の種類、品質、数量が契約内容と適合しない場合、売主が買主に対して重い責任を負う制度です。訳あり物件の空き家は老朽化が進んでいることが多く、引き渡し後に見えない不具合が発覚しやすいため特に注意が必要です。

買主が売主に対して請求できる権利は、主に以下の4つに分類されます。

契約不適合責任による売却後のトラブルを回避するためには、売買契約書に「契約不適合責任を免責とする」という特約を盛り込むことが有効です。ただし、一般の個人買主に対して免責特約をつけると、買主側のリスクが高まるため売却価格が下がる傾向にあります。もしリスクを完全に排除したい場合は、不動産買取業者への売却がおすすめです。買主が宅地建物取引業者であれば、原則として売主の契約不適合責任を免責にして買い取ってもらうことができます。

売却前の解体やリフォームは慎重に判断する

「空き家を解体して更地にすれば売れやすい」「リフォームして綺麗にすれば高く売れる」と考えがちですが、訳あり物件の場合は慎重な判断が求められます。

まず、建物を解体して更地にすると「住宅用地の特例」の適用から外れてしまい、土地の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がる可能性があります。もし更地にしてもすぐに買い手が見つからなかった場合、高額な税金を毎年支払い続けることになりかねません。また、数百万円かけて解体やリフォームを行ったとしても、その費用を売却価格に上乗せして回収できる保証はありません。買主が自ら好みのリフォームをしたい、あるいは独自のプランで新築を建てたいと考えている場合、事前の施工が無駄になることもあります。自己判断で手を入れる前に、まずは現状のまま不動産会社に査定を依頼し、費用対効果を見極めることが大切です。

売れ残った場合の固定資産税と管理コストの負担

訳あり物件の空き家は、一般市場では買い手が見つかりにくく、売却活動が長期化するケースが少なくありません。売却が決まるまでの間、所有者は固定資産税や都市計画税を納め続ける必要があり、さらに定期的な草刈りや換気、建物の修繕といった維持管理コストや手間もかかり続けます。

さらに空き家を放置し続けると、国土交通省が管轄する「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、自治体から「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定される恐れがあります。自治体から改善の勧告を受けると住宅用地の特例が解除され、固定資産税が大幅に増税されるだけでなく、最悪の場合は行政代執行によって強制的に解体され、高額な解体費用が所有者に請求されます。売れ残る期間が長引くほど経済的・精神的な負担は大きくなるため、一定期間仲介で売れなかった場合は、専門の買取業者への売却に切り替えるなどの柔軟な判断が必要です。

物件の瑕疵と状態を事前にしっかり把握する

売主自身が物件のマイナス要素や現在の状態を正確に把握しておくことは、売却活動をスムーズに進めるための第一歩です。どのような瑕疵（欠陥や問題点）があるのかを明確にしないまま売りに出すと、後々買主との間で深刻なトラブルに発展する恐れがあります。

特に老朽化が進んだ空き家の場合、目に見えない部分でシロアリの被害や雨漏り、基礎の劣化が進行していることが少なくありません。建物の正確な状態を知るためには、専門家によるインスペクション（建物状況調査）を活用することが有効です。国土交通省が推進する既存住宅状況調査などの制度を利用し、客観的な調査報告書を取得しておくことで、買主に対して透明性の高い情報提供が可能となり、取引の安全性が高まります。

相場価格を調べたうえで売却価格を設定する

訳あり物件の空き家を売却する際は、まず周辺の一般的な不動産の相場を調べたうえで、瑕疵の程度に応じた適切な価格設定を行うことが重要です。自身の希望価格に固執して相場から大きく外れた高値で売り出してしまうと、いつまでも買い手が見つからず売れ残る原因となります。

訳あり物件は、その要因によって通常物件の相場から一定の割合で減額されるのが一般的です。以下の表は、訳ありの要因ごとの価格相場の目安をまとめたものです。

これらの目安を参考にしつつ、不動産会社の担当者と相談しながら、市場の需要に合わせた現実的な売却価格を設定しましょう。

複数の業者へ査定依頼して比較検討する

訳あり物件の空き家は、不動産会社によって査定額に数百万円単位の大きな差が出やすいため、必ず複数の業者に査定を依頼して比較検討してください。1社だけの査定額を鵜呑みにしてしまうと、本来の価値よりも安く手放してしまったり、逆に高すぎる査定額を信じて売れ残ってしまったりするリスクがあります。

不動産一括査定サイトなどを活用し、少なくとも3〜5社程度に査定を依頼するのが理想的です。その際、単に査定額の高さだけで選ぶのではなく、「なぜその価格になったのか」という根拠を論理的に説明してくれるかどうかも重要な判断基準となります。仲介での売却査定だけでなく、直接買い取ってもらう場合の買取査定も同時に依頼しておくことで、選択肢の幅が広がります。

訳あり物件の空き家に強い専門業者を見極める方法

一般的な不動産会社は、状態の良い優良物件の仲介を得意としているため、権利関係が複雑な物件や老朽化の激しい空き家、心理的瑕疵のある物件の取り扱いを敬遠する傾向があります。そのため、訳あり物件の空き家を専門に取り扱う買取業者や、特殊な不動産取引に強い業者を見極めることが不可欠です。

複雑な事情を抱えた物件であっても、豊富な買取実績と専門的な知見を持って迅速に対応してくれる業者を選ぶことが、売却成功の最大の鍵となります。専門業者を見極める際は、以下のポイントをチェックしましょう。

これらの条件を満たす専門業者に依頼することで、一般市場では売れにくい空き家であっても、短期間で確実に現金化できる可能性が高まります。

売却時の主な費用と仲介手数料の目安

空き家を売却する際にかかる主な費用には、仲介業者へ支払う手数料や税金のほか、訳あり物件特有の費用が含まれる場合があります。物件の状態や売却方法によって負担する金額は大きく変動するため、事前の資金計画が非常に重要です。

特に仲介手数料は、売却にかかる費用の中でも大きな割合を占めます。宅地建物取引業法により上限額が定められており、一般的な取引では上限額が請求されることがほとんどです。ただし、訳あり物件の空き家は市場価格が低くなる傾向があるため、低廉な空き家等の売買取引における特例により、売買価格が800万円以下の場合は最大30万円（税抜）の仲介手数料がかかるケースもあります。

相続した空き家売却時に使える税金の特例

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に対して譲渡所得税（所得税および住民税）が課せられます。しかし、相続した空き家を売却するケースでは、一定の要件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる特例制度を利用できる可能性があります。

代表的な制度が「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。この特例を適用すると、譲渡所得から最高3,000万円まで控除されるため、税金が大幅に安くなるか、あるいは全額非課税になるケースが多くなります。

この特例を利用するための主な要件は以下の通りです。

詳細な適用要件や必要な手続きについては、国税庁のホームページで最新の情報を確認するか、管轄の税務署や税理士に相談することをおすすめします。特例の適用を受けるためには、売却して利益が出た翌年の2月16日から3月15日までの間に、必ず確定申告を行う必要があります。