相続した空き家の売却で税金を抑える方法｜3000万円特別控除の活用術も紹介｜訳あり物件買取センターお役立ち情報｜LIXIL不動産買取

空き家の相続が発生するよくあるケース

空き家の相続は、主に親の死亡に伴って実家を引き継ぐことで発生します。よくあるケースとしては、以下のような状況が挙げられます。

特に近年は、核家族化の進行により実家を離れて暮らす子どもが増加しているため、相続をきっかけに実家が空き家化するケースが急増しています。放置すれば建物の劣化が進み、資産価値が下がるだけでなく、特定空家等に指定されて固定資産税の優遇措置が外されるリスクもあるため、早期の売却が有効な選択肢となります。

売却で発生する譲渡所得税の仕組みと税率

相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税および住民税）」が課税されます。譲渡所得は、売却代金からそのまま計算されるわけではなく、以下の計算式を用いて算出します。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却代金） － （取得費 ＋ 譲渡費用）

ここでいう「取得費」とは、不動産を購入した際の代金や仲介手数料などのことで、「譲渡費用」は今回の売却にかかった仲介手数料や測量費、建物の解体費用などを指します。

算出された譲渡所得に対して税率を掛けますが、この税率は国税庁の規定により、不動産の「所有期間」によって大きく2つに分かれます。相続した不動産の場合、亡くなった被相続人の所有期間を引き継いで判定するという点が非常に重要です。

※所得税率には復興特別所得税（2.1%）を含んでいます。

親が長年住んでいた実家を相続して売却する場合、ほとんどのケースで所有期間が5年を超えるため、「長期譲渡所得」の税率（20.315%）が適用されます。

特例を利用しない場合の税負担シミュレーション

実際に空き家を売却した場合、どの程度の税金がかかるのかをシミュレーションしてみましょう。先祖代々の土地や、親が昔に購入した実家の場合、購入当時の売買契約書が見つからず、取得費が分からないことがよくあります。その場合、売却代金の5%を概算取得費として計算しなければならないため、税負担が大きくなりがちです。

【シミュレーションの条件】

まず、譲渡所得を計算します。
3,000万円 － （150万円 ＋ 150万円） ＝ 2,700万円

次に、譲渡所得税を計算します。
2,700万円 × 20.315% ≒ 約548万円

このように、各種の控除や特例を利用しない場合、3,000万円で売却しても約548万円もの高額な税金が課せられることになります。だからこそ、後述する特別控除などの税制優遇措置を正しく理解し、活用することが不可欠です。

相続登記（名義変更）の義務化と手続きの流れ

亡くなった方（被相続人）の名義のままでは、不動産を売却することはできません。そのため、まずは不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する「相続登記」を行う必要があります。

注意すべき点として、不動産登記法の改正により、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されました。これにより、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行うことが義務付けられ、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。過去の相続分も対象となるため、速やかな手続きが求められます。

相続登記の一般的な手続きの流れは以下の通りです。

遺産分割協議と空き家の取り扱い方

相続人が複数いる場合、空き家をどのように分けるかを決める「遺産分割協議」が重要になります。不動産は現金のように物理的に分けることが難しいため、売却を前提とする場合は分割方法を慎重に選ぶ必要があります。

空き家を売却して利益を分ける場合、もっともトラブルが少なく現実的な方法が「換価分割（かんかぶんかつ）」です。換価分割とは、代表となる相続人の名義に相続登記をしたうえで不動産を売却し、売却にかかった諸経費や税金を差し引いた残りの現金を、相続人同士で法定相続分などの割合に応じて分配する方法です。

換価分割を行う際は、後々の税務署からの指摘（贈与税の疑いなど）を避けるため、遺産分割協議書に「換価分割のために代表者名義で相続登記を行い、売却代金を分配する」旨を明確に記載しておくことが非常に重要です。

売却前の空き家の状態確認と耐震診断の重要性

相続登記の準備と並行して、空き家そのものの状態を確認しておくことも売却をスムーズに進めるためのポイントです。長期間放置された空き家は劣化が早く、そのままでは買い手がつきにくいケースが多々あります。

まず行うべきは、敷地の境界確認と残置物（家財道具など）の整理です。隣地との境界線が曖昧なままだと売却後のトラブルに発展しやすいため、必要に応じて土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行います。また、家の中の遺品整理や不用品の処分は、売却活動を始める前に済ませておくのが基本です。

さらに、建物の建築年数によっては「耐震診断」の実施を検討すべきです。とくに昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋の場合、現行の耐震基準を満たしているかが売却価格や買い手のつきやすさに直結します。耐震基準を満たしていない場合は、更地にして売却するか、買い手側で改修工事を行うことを前提とした価格設定にするなど、不動産会社と綿密に販売戦略を練る必要があります。

3000万円特別控除（空き家特例）とはどのような制度か

空き家の3000万円特別控除とは、亡くなった人（被相続人）が住んでいた家屋やその敷地を相続した人が、その不動産を売却した際に利用できる税制優遇措置です。通常、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して約20％（所有期間が5年超の長期譲渡所得の場合）の税金がかかります。しかし、この特例を適用することで、売却益から最大3,000万円を控除できるため、大幅な節税、あるいは税金をゼロにすることが可能になります。

この制度は、日本全国で深刻化している「放置された空き家問題」を解決するために創設されました。空き家が適切に管理されずに放置されると、倒壊の危険や景観の悪化、防犯上の問題を引き起こします。そのため、国は国税庁の制度概要にもある通り、相続人が古い空き家を耐震リフォームして売却したり、取り壊して更地にして売却したりすることを税制面から強力に後押ししているのです。

特例適用により税負担がゼロになるケースの具体例

実際に3000万円特別控除を適用した場合、どのくらい税負担が軽減されるのか、具体的なシミュレーションを見てみましょう。ここでは、親から相続した実家（空き家）を2,500万円で売却したケースを想定します。なお、取得費（親が家を買った時の価格）が不明なため、売却代金の5％（概算取得費）とし、譲渡費用（仲介手数料や解体費など）を200万円と仮定します。

上記の表からわかるように、特例を利用しない場合は約442万円もの税金が発生しますが、特例を適用すれば税負担を完全にゼロに抑えることができます。不動産の売却では金額が大きくなるため、この特例を使えるかどうかで手元に残る現金が数百万円単位で変わってきます。

適用期限は令和9年12月31日まで（延長の経緯）

この非常に有利な3000万円特別控除ですが、恒久的な制度ではなく適用期限が設けられています。もともとは令和5年（2023年）12月31日までの時限措置でしたが、空き家問題の解決をさらに促進するため、国土交通省の空き家発生抑止のための特例措置の発表の通り、令和5年度の税制改正によって適用期限が4年間延長され、令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象となりました。

ただし、期限が延長されたとはいえ、相続の手続きや遺産分割協議、空き家の片付け、解体工事、そして買主を見つけて売却を完了させるまでには、想像以上の時間がかかります。また、後述する「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期間制限もあるため、空き家を相続した場合は、特例の期限にかかわらず早めに行動を開始することが重要です。

要件1：売却する人の条件（相続または遺贈による取得）

この特例を利用できるのは、被相続人（亡くなった方）が住んでいた家屋やその敷地を、相続または遺贈によって取得した相続人です。

生前贈与で取得した不動産や、相続人以外の第三者が購入した不動産には適用されません。また、相続開始の直前において、被相続人がその家屋に一人で居住していたことが基本となります。つまり、相続人が被相続人と同居していた場合は、この特例の対象外となるため注意が必要です。

要件2：対象となる家屋の条件（昭和56年5月31日以前の建築など）

対象となる「被相続人居住用家屋」には、建築時期や建物の形態に関する明確な基準が設けられています。要件を満たす家屋の条件は以下の通りです。

特に重要なのが建築年月日です。昭和56年5月31日以前に建てられた、いわゆる「旧耐震基準」の戸建て住宅であることが求められます。マンションの一室を相続した場合は、特例の対象外となります。

要件3：売却の条件（1億円以下・相続開始から3年以内・第三者への譲渡）

売却時の取引内容や時期についても、細かな条件が設定されています。要件を満たさずに売買契約を結んでしまうと、特例が使えなくなるため事前に確認しておきましょう。

売却代金が1億円以下であるかどうかの判定には、家屋だけでなく敷地の売却代金も含まれます。また、相続開始から売却までの間に、事業の用、貸付けの用、または居住の用に供されていたことがないことも必須条件です。つまり、空き家として維持管理されている状態のまま売却する必要があります。

被相続人が老人ホームに入居していた場合の特例適用

被相続人が亡くなる直前に老人ホームなどの介護施設に入所しており、家屋が空き家になっていた場合でも、一定の要件を満たせば特例の適用が認められます。

この場合、被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていたことや、施設に入所する直前までその家屋に一人で住んでいたことが条件となります。さらに、施設に入所してから亡くなるまでの間、その家屋を他人に貸し出したり、他の人が住んだりしていないことが求められます。

老人ホーム入所中の空き家管理や要件の詳細は、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」にて確認することができます。施設への入所が理由で空き家となっていたケースでも、諦めずに要件を照らし合わせてみることが大切です。

相続人が3人以上のときの控除額は2000万円に減額

令和5年（2023年）12月31日までの売却では、相続人の人数に関わらず、要件を満たせば1人あたり最大3,000万円の特別控除を受けることができました。しかし、令和6年1月1日以降の売却からは、特例の適用を受ける相続人が3人以上いる場合、1人あたりの特別控除額の限度額が2,000万円に減額されることになりました。

この改正は、複数人で共有名義にして特例を適用した場合の過度な節税を防ぐ目的があります。相続人の数と適用される控除額の関係は以下の表の通りです。

遺産分割協議で空き家を共有名義にするか、単独名義にするかを決める際は、この控除額の変更を考慮して譲渡所得税のシミュレーションを行うことが重要です。

売却後に買主が耐震改修・取壊しを行う場合も特例対象へ

従来の制度では、特例の適用を受けるためには、売主（相続人）が売却前に自費で耐震リフォームを行って現行の耐震基準に適合させるか、建物を解体して更地にしてから引き渡す必要がありました。しかし、令和6年1月1日以降の譲渡からは要件が緩和され、売却後に買主が耐震改修工事や建物の取壊しを行った場合でも、特例の対象となるように改正されました。

ただし、買主による工事や解体は、譲渡した日の属する年の翌年2月15日までに行われる必要があります。この期限を過ぎてしまうと特例が適用できなくなるため、売買契約書において買主の工事スケジュールや期限について明確に取り決めをしておくことが不可欠です。

詳しくは、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」のページでも確認できます。

「1億円以下」の判定で買主の工事費用も含まれる点に注意

空き家特例を適用するための重要な要件の一つに「売却代金が1億円以下であること」があります。令和6年以降の改正で買主が売却後に耐震改修や取壊しを行うケースが認められましたが、これに伴い「1億円以下」の判定基準にも注意が必要です。

売却代金が1億円以下かどうかを判定する際、買主が負担した耐震改修費用や取壊し費用は、売却代金（譲渡対価）には含まれません。つまり、純粋な不動産の売買価格のみで1億円以下であるかを判定します。しかし、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、同じ買主に対して複数回に分けて分割譲渡したような場合は、それらの合計額で1億円以下かどうかを判定することになります。

また、売買契約の中で、実質的に売主が負担すべき解体費用を買主が立て替えるような形をとった場合、税務署から売却代金の一部とみなされるリスクがあるため、契約内容や費用の負担区分については不動産会社や税理士と慎重に協議して進めましょう。

取得費加算の特例で相続税を売却費用に加算する方法

相続によって取得した空き家を売却した場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）」を利用できる可能性があります。この特例は、納付した相続税額のうち一定の金額を、不動産を売却した際の「取得費」に加算できる制度です。取得費が増えることで譲渡所得が圧縮され、結果として譲渡所得税を減らすことができます。

この特例の適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

つまり、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）から3年以内、実質的に相続開始から約3年10ヶ月以内に売却を完了させる必要がある点に注意が必要です。なお、この特例は3000万円特別控除（空き家特例）との併用はできません。どちらの特例を適用したほうが税負担が軽くなるか、事前にシミュレーションを行うことが重要です。制度の詳細については、国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご確認ください。

小規模宅地等の特例との関係と活用時の判断基準

相続税そのものを大幅に軽減できる制度として「小規模宅地等の特例」があります。被相続人が住んでいた土地（特定居住用宅地等）を一定の要件を満たす親族が相続した場合、330平方メートルまでの部分について、土地の相続税評価額を最大80％減額できる非常に効果の高い特例です。

空き家特例（3000万円特別控除）は「譲渡所得税」の特例であり、小規模宅地等の特例は「相続税」の特例であるため、要件さえ満たせば両方の特例を併用することが可能です。しかし、空き家となる実家を相続する場合、小規模宅地等の特例における「家なき子特例（持ち家がない親族が相続する場合の要件）」を満たす必要があるなど、適用ハードルが高くなる傾向があります。

活用時の判断基準としては、まず相続税が発生するかどうかを確認します。相続財産が基礎控除額以下で相続税がかからない場合は、小規模宅地等の特例を考慮する必要はなく、売却時の空き家特例の適用に注力すべきです。一方、多額の相続税が発生する場合は、小規模宅地等の特例を優先して適用できる遺産分割を検討し、その上で売却時に空き家特例や取得費加算の特例のどちらが有利になるかを税理士に相談しながら決定するのが賢明です。

共有名義での相続で控除額を最大化するメリットと注意点

空き家特例（3000万円特別控除）は、物件に対してではなく「相続人1人あたり」に適用されます。そのため、兄弟など複数人で実家を共有名義で相続し、その後に売却した場合、要件を満たした相続人それぞれが控除を受けることができ、世帯全体での節税効果を最大化できるというメリットがあります。

しかし、不動産を共有名義にすることには大きなリスクも伴います。以下の表に、共有名義で相続して売却する際のメリットとデメリットをまとめました。

共有名義での売却は、相続人同士の仲が良く、足並みを揃えて迅速に手続きを進められる場合にのみ有効な手段と言えます。少しでも意見の不一致が予想される場合は、代表者1名が単独で相続して売却し、売却代金を他の相続人に分配する「換価分割」を選択するほうが、トラブルを未然に防ぐことができます。換価分割の場合でも、遺産分割協議書にその旨を正しく記載することで、実質的な共有と同様に各人に譲渡所得が分散され、税務上のメリットを享受できるケースがあります。

市区町村で被相続人居住用家屋等確認書を取得する

確定申告を行う前に、まず空き家が所在する市区町村（または区役所・町村役場）で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要があります。この書類は、売却した不動産が特例の要件を満たす空き家であったことを自治体が証明する重要なものです。

確認書の交付申請には自治体での審査に時間がかかる場合があるため、売却後すみやかに手続きを始めることが重要です。申請に必要な主な書類は以下の通りです。

確定申告に必要な書類の準備と提出先

市区町村から確認書を取得したら、次は確定申告のための書類を準備します。譲渡所得の申告には、通常の確定申告書に加えて、特例の適用を受けるための添付書類が必要です。提出先は、空き家の所在地ではなく、売却した人（相続人）の現在の住所地を管轄する税務署となります。

確定申告の際に用意すべき主な書類は以下の通りです。詳細な要件や最新の様式については、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」のページでも確認できます。

申告期限と申告を忘れた場合のリスク

3000万円特別控除を適用するための確定申告は、空き家を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。特例を利用することで計算上の譲渡所得税がゼロになる場合であっても、必ずこの期間内に特例適用の申告を行わなければなりません。

もし申告期限を過ぎてしまったり、申告自体を忘れてしまった場合、原則としてこの特例を受けることができなくなります。その結果、本来であれば支払わずに済んだはずの高額な譲渡所得税や住民税が課税されるだけでなく、無申告加算税や延滞税といったペナルティが発生するリスクがあります。税負担を大幅に軽減できる強力な制度だからこそ、スケジュールに余裕を持って必要書類を準備し、期限厳守で手続きを完了させましょう。

税理士・不動産会社・司法書士それぞれの役割

空き家の相続から売却に至るまでには、主に「司法書士」「不動産会社」「税理士」の3つの専門家が関わります。それぞれの得意分野と依頼すべきタイミングを把握しておきましょう。

空き家を売却するためには、まず亡くなった被相続人から相続人へ名義を変更する「相続登記」が必須となります。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。登記の目処が立ったら、不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結んで売却活動をスタートします。そして、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合や、特例を利用して税金を抑える場合には、税理士に相談して正確な確定申告を行うという流れになります。

相続した空き家の売却に強い専門家の選び方

専門家であれば誰でも同じ結果になるというわけではありません。空き家の売却や相続案件には特有のノウハウが必要となるため、実績豊富な専門家を選ぶことが成功の鍵となります。

不動産会社の選び方

不動産会社を選ぶ際は、1社だけでなく複数の会社に査定を依頼し、査定額の根拠を客観的なデータに基づいてしっかりと説明してくれる担当者を見極めましょう。古い空き家の場合は、建物を解体して更地渡しにするべきか、そのまま「古家付き土地」として売却するべきかなど、地域の実情や需要に合わせた最適な売却プランを提案してくれる会社が適しています。また、各自治体が運営している空き家・空き地バンクなどの制度に精通している業者も、買い手探しの強力なパートナーとなります。

税理士・司法書士の選び方

税理士選びでは、法人の決算業務をメインとしている事務所ではなく、個人の資産税（相続税や譲渡所得税）に強い税理士を選ぶことが重要です。特に「空き家の3000万円特別控除」は適用要件が複雑なため、過去に申告実績があるかを事前に確認することをおすすめします。

司法書士についても、相続案件に特化している事務所を選ぶと安心です。近年では、司法書士、税理士、不動産会社が提携してワンストップで対応してくれる窓口も増えています。専門家同士のネットワークを持つ事務所に依頼することで、たらい回しにされることなく、手続きの負担を大幅に軽減できるでしょう。