古い家の売却はそのまま？解体？訳あり物件買取業者に相談すべき判断基準と売却手順｜訳あり物件買取センターお役立ち情報｜LIXIL不動産買取

古家付き土地と中古住宅の違い

古い家をそのまま売り出す場合、主に「古家付き土地」として売却するか、「中古住宅」として売却するかの2つの方法があります。これらに法的な定義の違いはありませんが、ターゲットとなる買主層やアピールするポイントが大きく異なります。それぞれの違いを以下の表にまとめました。

築年数が古くても、手入れが行き届いており居住可能な状態であれば「中古住宅」として売り出すことで、リノベーション目的の買主を見つけられる可能性があります。一方で、老朽化が激しくそのままでは住めない場合は「古家付き土地」として売り出すのが一般的です。

築年数と建物価値の関係

日本の不動産市場において、木造の一戸建て住宅は築年数の経過とともに急激に資産価値が下落する傾向にあります。国土交通省の資料によれば、木造住宅の市場価値は築20年〜25年程度でほぼゼロになるとされています。

そのため、築30年や築40年といった古い家を売却する場合、建物そのものに値段をつけることは難しく、実質的に土地の価格のみで取引されることが大半です。建物の価値がないからといって売却できないわけではありませんが、買主側から見れば「解体費用がかかる土地」と見なされるため、周辺の更地相場よりも解体費用の分だけ値引きを要求されるケースが多くなります。

旧耐震基準と新耐震基準の違いが売却に与える影響

古い家を売却する上で、その建物が「いつ建てられたか」は非常に重要なポイントです。とくに、1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」、同年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に分類され、売却のしやすさに直結します。

旧耐震基準の家は、大規模な地震に対する倒壊リスクが懸念されるだけでなく、買主が住宅ローン控除などの税制優遇を受けにくいという大きなデメリットがあります。耐震基準適合証明書を取得するための耐震診断や補強工事には高額な費用がかかるため、一般の個人買主からは敬遠されやすく、売却活動が長期化する原因となります。

古い家が「訳あり物件」として扱われやすいケース

古い家は、単に築年数が経過しているという理由だけでなく、建物の状態や土地の権利関係などの要因から「訳あり物件」として扱われることがあります。以下のようなケースに該当する場合、一般仲介で個人向けに売却するのは非常に困難になります。

まず、長期間空き家として放置され、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなどがある物件です。これらは修繕に多額の費用がかかるため、一般の買主は購入を避ける傾向にあります。次に、現在の建築基準法における接道義務を満たしておらず、一度建物を解体すると二度と新しい家を建てられない「再建築不可物件」です。

これらの訳あり要素を含む古い家は、買主が住宅ローンを利用できないことも多く、一般市場での売却は極めて難しいため、専門の買取業者への売却を検討する必要があります。自分の所有する古い家がどのような状態にあるのかを客観的に把握することが、売却を成功させるための第一歩となります。

古家付き土地として売り出す

古い家を解体せず、「古家付き土地」として一般市場に売り出す方法です。この方法は、建物の価値をほぼゼロとみなし、実質的に土地の価格のみで売却活動を行います。

買主が建物を解体して新築用の土地として利用するか、リノベーションしてそのまま住むかを自由に選べる点が大きなメリットです。売主にとっては、数百万円かかることもある解体費用を前払いするリスクを避けられるうえに、固定資産税の「住宅用地の特例」を適用し続けられるため、売却期間中の税金負担を抑えることができます。

訳あり物件買取業者に直接売る

築年数が古すぎる、雨漏りやシロアリ被害があるなど、一般の買主が見つかりにくい場合は、古い家や訳あり物件を専門に扱う買取業者に直接売却する方法が有効です。

専門の買取業者は自社でリフォームや解体を行うノウハウを持っているため、老朽化が進んだ状態でもそのまま買い取ってくれます。不動産会社に直接買い取ってもらうため仲介手数料が不要であり、売却後の契約不適合責任を免責できるケースが多いため、売却後のトラブルリスクを大幅に軽減できます。

リフォームして売る場合の注意点

「古い家でも綺麗にリフォームすれば高く売れるのではないか」と考える方もいますが、実行する前には慎重な判断が必要です。

売主の好みで行ったリフォームが買主のニーズと合致しない場合、かえって売れ残る原因になることがあります。また、数百万円のリフォーム費用を売却価格に上乗せすると周辺の相場から外れてしまい、結果的に値下げを余儀なくされて費用を回収できないケースも少なくありません。中古住宅を探している買主の中には、「自分好みにDIYやリノベーションをしたい」という層も多いため、大掛かりなリフォームは行わず、ハウスクリーニングや軽微な修繕にとどめてそのまま売り出すのが一般的です。

一般仲介で売れにくい古い家の特徴

一般の不動産仲介では、居住目的の個人買主を探すため、特定の条件に当てはまる古い家は売れ残るリスクが高まります。

具体的には、以下のような特徴を持つ古い家は注意が必要です。

これらの特徴に該当する物件は、買主が住宅ローンを組みにくかったり、購入後の修繕費用が読めなかったりするため、一般の買主からは敬遠されがちです。このような場合は、無理に一般仲介で売ろうとせず、現状のまま買い取ってくれる専門の買取業者への売却に切り替えることを検討しましょう。

更地渡しとはどういう意味か

「更地渡し（さらちわたし）」とは、売買契約が成立した後に、売主の費用負担で古い家を解体し、何もない土地（更地）の状態にして買主に引き渡す売却方法のことです。不動産ポータルサイトなどの広告上では、「古家付き土地（更地渡し可）」といった条件で売り出されることが一般的です。

買主にとっては、購入後に自分で解体業者を手配したり解体費用を負担したりする必要がなく、すぐに新築工事に取り掛かれるという大きなメリットがあります。一方、売主にとっては、買い手が確実に決まってから解体を行うため、売れ残ったまま解体費用だけを先行して支払うリスクや、後述する固定資産税増税のリスクを回避できる点がメリットです。

解体工事の流れと期間

解体工事には、業者の選定から完了後の滅失登記まで、いくつかのステップがあります。一般的な解体工事の流れは以下の通りです。

期間の目安としては、一般的な30坪程度の木造住宅の場合、着工から整地が完了するまでおおよそ1週間から2週間程度かかります。ただし、業者のスケジュール調整や役所への事前の届け出、天候不良による工期の遅れなどを考慮すると、見積もりから解体完了・登記手続きまでトータルで1ヶ月〜2ヶ月程度を見込んでおくのが安全です。

解体費用の相場と構造別の違い

解体費用は、建物の構造や広さによって大きく異なります。一般的に、頑丈な構造であるほど解体の手間や処分費用がかかり、総額も高額になります。構造別の解体費用（坪単価）の目安は以下の表の通りです。

なお、上記の金額はあくまで基本となる解体費用の目安です。前面道路が狭く重機が進入できない場合や、地中埋設物（過去の建物の基礎や浄化槽など）が発見された場合、アスベスト（石綿）を含む建材が使用されている場合は、手作業や特殊な処理が必要となり追加費用が大幅に発生することがあります。正確な費用を把握するためには、必ず複数の解体業者から現地調査を伴う相見積もりを取ることが重要です。

解体しても必ず高く売れるとは限らない理由

古い家を解体して更地にすれば、見栄えが良くなり買い手が見つかりやすくなるのは事実です。しかし、解体費用をかけたからといって、その分だけ土地の売却価格に上乗せして高く売れるとは限りません。周辺の土地の相場には上限があるため、解体費用を売却益で回収できず、結果的に手元に残るお金（手取り額）が減ってしまうリスクがあります。

また、建物を解体して更地にすると、固定資産税の住宅用地の特例が適用されなくなります。この特例は、住宅が建っている土地の固定資産税の課税標準額を最大6分の1に軽減する制度です。そのため、解体を先行して行い、すぐに売却できず1月1日をまたいでしまうと、翌年からの土地の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がる恐れがあります。

さらに、建築基準法の規定により、現在の法律では新たな建物を建てることができない「再建築不可物件」の場合、一度解体してしまうと二度と家を建てられなくなり、土地の資産価値が著しく低下してしまいます。したがって、解体工事に踏み切る前には、本当に更地にするべきか、そのまま売却できないかを慎重に見極める必要があります。

そのまま買取業者に売却するほうが良いケース

一般の不動産市場では買い手がつきにくい古い家でも、専門の買取業者であれば現状のまま買い取ってくれる可能性が高まります。以下のような条件に当てはまる場合は、解体やリフォームをせずにそのまま買取業者へ売却することを強くおすすめします。

再建築不可物件の場合

建築基準法上の道路に2メートル以上接していないなどの理由で、新たに建物を建てることができない「再建築不可物件」は、絶対に解体してはいけません。一度建物を解体してしまうと二度と新築できなくなり、土地の利用価値が著しく低下してしまいます。このような物件は、リフォームを前提としてそのまま買い取ってくれる専門業者に売却するのが鉄則です。

空き家期間が長く老朽化している場合

長期間放置された空き家は、換気や通水が行われないため、建物の劣化が急速に進みます。老朽化が激しい家を一般の個人向けに売却しようとしても、内見時の印象が悪く、なかなか買い手が見つかりません。買取業者であれば、自社で再生・活用するノウハウを持っているため、老朽化した状態でも適正な価格で買い取ってもらうことが可能です。

雨漏り・傾き・シロアリ被害がある場合

建物に雨漏り、基礎の傾き、シロアリ被害などの重大な欠陥（瑕疵）がある場合、一般の仲介で売却すると、売却後に買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。買取業者に直接売却する場合は、特約により契約不適合責任を免責にできることが一般的であり、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。

事故物件・共有持分・相続トラブルなど訳あり要素がある場合

過去に室内で人が亡くなった事故物件や、複数の相続人で共有状態にあり権利関係が複雑な物件、境界が未確定で隣人とのトラブルを抱えている物件などは、いわゆる「訳あり物件」と呼ばれます。これらは一般の買い手からは敬遠されがちですが、訳あり物件の取り扱いに長けた専門業者であれば、法的な問題の整理も含めて現状のまま買い取ることが可能です。

解体して更地にする前に注意すべきケース

「古い家は解体して更地にしたほうが早く高く売れる」と考えられがちですが、必ずしもそうとは限りません。解体工事に踏み切る前に、以下のポイントに注意して慎重に判断する必要があります。

解体費用を回収できる見込みが低い場合

木造住宅であっても、解体工事には100万円〜200万円以上の費用がかかるのが一般的です。アスベストが含まれている場合や、重機が入らない狭小地の場合はさらに費用が跳ね上がります。解体費用をかけて更地にしても、その分だけ土地の売却価格を高く設定できなければ、結果的に手元に残るお金が減ってしまいます。事前に不動産会社に査定を依頼し、費用対効果を見極めることが重要です。

固定資産税が上がる可能性がある場合

土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。しかし、家を解体して更地にするとこの特例から外れるため、翌年からの固定資産税が最大で約4倍程度まで跳ね上がる可能性があります。すぐに売却できれば問題ありませんが、売れ残った場合は高額な税金を払い続けることになるため注意が必要です。制度の詳細は総務省の固定資産税の概要などで確認しておくことをおすすめします。

再建築不可物件の場合

前述の通り、再建築不可物件を解体してしまうと、新築が建てられないただの空き地となってしまいます。駐車場や資材置き場といった限られた用途でしか活用できなくなるため、買い手を見つけるのが極めて困難になります。解体前に、必ず役所や専門家に再建築が可能かどうか（接道義務を満たしているか）の調査を依頼してください。

買主が建物付きで活用したい可能性がある場合

近年は、古民家カフェやDIY向けの物件として、あえて古い家を好んで探している層も一定数存在します。また、建物の骨組みだけを残してフルリノベーションを検討している買主にとっても、解体済みの更地より古家付き土地のほうが魅力的に映る場合があります。売主の独断で解体してしまうと、こうした潜在的な需要を取り逃がすことになりかねません。

仲介で売れにくい古い家でも売却できる可能性がある

築年数が古く老朽化が進んでいる家や、雨漏り・シロアリ被害などのトラブルを抱えている物件は、一般の個人買主を探す「仲介」では買い手がつきにくいのが現実です。しかし、訳あり物件を専門とする買取業者であれば、独自のノウハウを活かしてリフォームや再生を行う前提で買い取るため、状態の悪い古い家でも売却できる可能性が高くなります。

仲介と買取における、古い家の売却しやすさの違いは以下の通りです。

解体せず現状のまま売却しやすい

古い家を売却する際、「建物を解体して更地にしたほうが売れやすいのではないか」と悩む方は少なくありません。しかし、解体工事には数百万円単位の高額な費用がかかり、売主にとって大きな負担となります。

買取業者に直接売却する場合、業者が買い取った後に解体や大規模修繕を行うため、売主は費用をかけて解体することなく現状のまま（古家付きのまま）引き渡すことが可能です。解体費用を先出しするリスクを回避できる点は、資金面に不安がある方にとって非常に大きなメリットと言えます。

契約不適合責任を免責できる場合がある

不動産を売却する際、引き渡した物件に契約内容に適合しない欠陥（雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなど）が見つかった場合、売主は買主に対して修繕費用などを負担する「契約不適合責任」を負うのが原則です。

しかし、買主が不動産業者（宅地建物取引業者）である場合、当事者間の合意によって売主の契約不適合責任を免責とする特約を結んで売買契約を締結できるケースが一般的です。これにより、売却後に隠れた欠陥が発覚しても売主が責任を問われる心配がなくなり、精神的な負担を大幅に軽減できます。契約不適合責任の基本的な考え方や法改正の背景については、法務省の民法（債権関係）改正に関する解説なども参考にしてください。

売却までの期間が短い

一般仲介で古い家を売りに出した場合、購入希望者の内覧対応を重ねても、数ヶ月から1年以上売れ残ってしまうことが珍しくありません。特に訳あり物件の場合は、買主の住宅ローン審査が通りにくいなどの理由でさらに時間がかかる傾向があります。

一方、買取業者への直接売却では、業者が提示した買取価格に売主が合意すればすぐに売買が成立します。早ければ査定から数日〜1ヶ月程度で契約から引き渡しまで完了するため、スピーディーに古い家を手放したい方に最適です。相続税の納税期限が迫っている場合や、急な転勤・住み替えなどでスケジュールに余裕がない状況において、このスピード感は大きな助けとなります。

近所に知られにくく現金化しやすい

仲介で不動産を売却する場合、インターネットのポータルサイトへの掲載やチラシのポスティングなど、広範囲に広告活動が行われます。そのため、「近所の人に家を売りに出していることを知られたくない」という方にとってはストレスになることがあります。

買取業者への売却であれば、広告活動を一切行わずに業者と直接取引をするため、周囲に事情を知られることなく秘密裏に売却手続きを進めることが可能です。また、業者が自社の資金で直接買い取るため、個人の買主のように住宅ローンの審査待ちで取引が頓挫するリスクがなく、確実かつ迅速にまとまった現金を手にすることができます。

ステップ1 買取業者への査定依頼

まずは、訳あり物件の買取実績が豊富な不動産会社や専門の買取業者へ査定依頼を行います。業者のホームページの問い合わせフォームや電話から、物件の所在地、築年数、土地の広さ、現在の状況（空き家、雨漏りがあるなど）を伝えます。最初から1社に絞るのではなく、複数の買取業者に査定を依頼して比較検討することが重要です。

ステップ2 現地調査と買取価格の提示

問い合わせ後、業者の担当者が実際に物件を訪れて現地調査（訪問査定）を行います。建物の老朽化具合、シロアリ被害や雨漏りの有無、境界線の状況、接道状況などを細かく確認します。古い家の中にある家具や不用品（残置物）がそのままの状態でも査定可能な業者がほとんどです。現地調査から数日〜1週間程度で、正式な買取価格が提示されます。

ステップ3 売却条件の確認

買取価格が提示されたら、金額だけでなく詳細な売却条件をしっかりと確認します。特に古い家の売却においては、契約不適合責任が免責されるかどうか、家財道具などの残置物をそのまま引き取ってもらえるかどうかが重要なポイントになります。また、引き渡しの時期や、測量が必要かどうかもこの段階ですり合わせを行います。

ステップ4 売買契約の締結

提示された買取価格と売却条件に納得できたら、売買契約を締結します。宅地建物取引士から重要事項説明を受けた後、売買契約書に署名・捺印を行います。この際、買取価格の10%〜20%程度が手付金として支払われるのが一般的です。売買契約時には以下の書類等が必要になるため、事前に準備しておきましょう。

ステップ5 引き渡しと代金受領

売買契約で定めた引き渡し日に、決済と物件の引き渡しを行います。買取業者から手付金を差し引いた残代金が指定の銀行口座に振り込まれます。着金が確認できたら、家の鍵や関係書類を買取業者に引き渡します。残置物の処分を買取業者に任せる契約になっている場合は、そのままの状態で引き渡すことが可能です。

ステップ6 登記手続き

決済と同時に、物件の所有権を売主から買取業者へ移転するための登記手続きを行います。通常、この手続きは買取業者が手配した司法書士が代行するため、売主自身が法務局へ出向く必要はありません。住宅ローンなどの抵当権が残っている場合は、抵当権抹消登記も同時に行います。不動産の登記手続きに関する基本的な流れや必要書類については、法務局の不動産登記の申請書様式についてのページも参考にしてください。登記手続きが完了すれば、古い家の売却はすべて完了となります。

解体後に固定資産税が上がる仕組み

古い家であっても、建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税や都市計画税が大幅に軽減されています。しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税が大幅に跳ね上がります。具体的には、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）の場合、固定資産税の課税標準額が更地の状態に比べて6分の1に軽減されています。

以下の表は、住宅用地の特例による軽減措置をまとめたものです。

更地にした翌年の1月1日時点で建物が存在しない場合、この軽減措置が外れるため、実質的な税負担はこれまでの約3〜4倍（負担調整措置を考慮した場合）になることが一般的です。そのため、売却活動が長引くと、高額な固定資産税を支払い続けるリスクが生じます。

譲渡所得税と活用できる特別控除

古い家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税および住民税）」が課せられます。譲渡所得税の税率は、その物件を所有していた期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。

ただし、ご自身が住んでいた古い家（マイホーム）を売却する場合には、要件を満たせば所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。詳しくは国税庁のマイホームを売ったときの特例をご参照ください。この特例を活用することで、多くのケースで譲渡所得税をゼロに抑えることが可能です。

解体費用をかける前に買取査定を受けるべき理由

「古い家は解体して更地にしたほうが売れやすい」と考えがちですが、解体工事には数百万円単位の高額な費用がかかるため、先行投資としての解体は慎重に判断する必要があります。木造住宅であっても、重機が入りにくい立地やアスベストが含まれている建材が使用されている場合、解体費用は相場よりも大幅に跳ね上がります。

また、解体費用をかけたからといって、その費用分を上乗せした価格で必ず売れるとは限りません。解体費用の持ち出しで結果的に手元に残るお金（手取り額）が減ってしまう「費用倒れ」のリスクがあるため、まずはそのままの状態で訳あり物件買取業者などに査定を依頼し、現状での買取価格と解体した場合の収支を比較することが鉄則です。

空き家の3,000万円特別控除の確認ポイント

親から相続した古い実家などを売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を活用できる可能性があります。これは、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる非常に節税効果の高い制度です。

しかし、この特例の適用要件は複雑であり、以下のポイントを事前に確認しておく必要があります。

とくに、売却のタイミングや解体工事の手順を間違えると特例の対象外となってしまう恐れがあるため、詳細は国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を確認し、売買契約を結ぶ前に不動産会社や税理士へ相談することが重要です。

解体前に必ず買取査定を比較する

古い家を売却する際、「更地にしたほうが早く売れるだろう」と自己判断で解体工事を進めるのは非常に危険です。解体費用は数百万円単位の高額になることが多く、更地にしたからといって必ずしも解体費用を上乗せした価格で売れるとは限りません。まずは解体する前に、古家付きの状態で複数の買取業者に査定を依頼し、そのまま売却した場合の価格や条件を確認することが鉄則です。

契約不適合責任の扱いを確認する

古い家の売却において最も注意すべきトラブルの一つが、引き渡し後に発覚する建物の不具合です。2020年の民法改正により、瑕疵担保責任に代わって「契約不適合責任」が導入されました。これにより、引き渡した物件が契約内容と適合しない（雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなど）と判断された場合、買主から修補請求や代金減額請求、最悪の場合は契約解除を求められる可能性があります。

個人間売買となる一般仲介では、この契約不適合責任を負う期間が設定されることが一般的ですが、不動産買取業者に直接売却する場合は、売主の契約不適合責任を免責とする特約を付けて契約することが可能です。古い家は目に見えない劣化が進んでいることが多いため、売却後のトラブルを完全に回避したい場合は、免責条件で買い取ってくれる業者を選ぶことが重要になります。制度の詳細については、法務省の民法（債権関係）改正に関するページなども参考にしてください。

訳あり物件に強い買取業者を選ぶ

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。新築や築浅の中古住宅の仲介を得意とする会社に、老朽化が進んだ古い家や再建築不可物件などの売却を依頼しても、ノウハウがないため「買い手が見つからない」「大幅な値下げを提案される」といった結果になりがちです。

古い家を確実に売却するためには、古い家や訳あり物件の取り扱いに特化した専門の買取業者を選ぶことが成功の鍵となります。専門業者は、自社で安価にリフォームや修繕を行うノウハウや、投資家向けの独自の再販ルートを持っているため、他社で断られたような物件であっても適正な価格で買い取ることが可能です。ホームページの買取実績や対応エリアを確認し、古い家の買取に強い業者を見極めましょう。

複数の買取業者に相談して最適な売却方法を見つける

買取業者によって、査定基準や活用ノウハウ、得意とする物件の条件は大きく異なります。そのため、1社だけの査定結果で売却を決めてしまうと、相場よりも安い価格で手放してしまうリスクがあります。必ず複数の買取業者に査定を依頼し、提示された買取価格を比較検討することが大切です。

また、比較すべきは買取価格だけではありません。家の中に残置物（古い家具や不用品）がある状態でそのまま引き渡せるか、境界確定測量を省略できるかなど、売主の手間や金銭的負担を軽減する条件も重要な比較ポイントです。複数の業者に相談することで、自分の物件の客観的な価値を把握でき、最も条件の良い最適な売却方法を見つけることができます。

古い家は解体すれば高く売れるとは限らない

更地にしても解体費用を回収できないケースや、住宅用地の特例から外れて固定資産税が跳ね上がるリスクがあるため、解体が常に正解とは限りません。

訳あり要素がある場合は一般仲介より直接買取が向いている

雨漏りや再建築不可などの訳あり物件は一般市場で売れにくいため、契約不適合責任が免責され、現状のまま早期に現金化できる専門業者による直接買取が適しています。

解体や税金負担の前に買取業者へ相談を

自己判断で高額な解体費用やリフォーム代をかける前に、まずは訳あり物件専門の買取業者に査定を依頼し、最適な売却方法を見つけることが失敗を防ぐポイントです。

訳あり物件買取センターの不動産買取の専門家に相談することで、これらの複雑な手続きやトラブルをスムーズに解決し、安心して資産を管理・処分することができます。

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