空き家の処分方法に悩む方必見！費用を抑えて手放す5つのコツ｜訳あり物件買取センターお役立ち情報｜LIXIL不動産買取

固定資産税の増加や特定空き家指定による行政措置

空き家を放置する最大のリスクの一つが、税負担の増大と行政からのペナルティです。日本では空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されており、適切な管理が行われていない空き家に対して厳しい措置が取られるようになっています。

倒壊の危険がある、または著しく景観を損なっていると自治体に判断されると、「特定空家等」に指定されます。特定空家に指定され、自治体からの勧告を受けると、固定資産税の「住宅用地の特例」が適用除外となり、土地の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がることになります。さらに、2023年の法改正により、特定空家になる前の「管理不全空家」であっても、勧告を受ければ同様に特例が解除されることになりました。

自治体からの命令にも従わずに放置を続けた場合、最終的には行政代執行によって強制的に解体され、その解体費用はすべて所有者に請求されます。自己破産しても免責されない性質の債権となるため、逃れることはできません。

老朽化による倒壊リスクと近隣トラブル

人が住まなくなった家屋は、換気や通水が行われないため、驚くべきスピードで老朽化が進みます。建物の劣化は、周囲の住民を巻き込む深刻なトラブルの火種となります。

台風や地震などの自然災害時に、老朽化した屋根瓦や外壁が剥がれ落ちて隣の家を傷つけたり、通行人にケガをさせたりする危険性があります。もし建物の倒壊や部品の落下によって他人に損害を与えた場合、空き家の所有者は多額の損害賠償責任を問われる可能性があります。

また、雑草が生い茂ることで害虫や害獣（ネズミ、シロアリ、ハクビシンなど）の温床となるほか、不法投棄や放火の標的になりやすいという防犯上のリスクも抱えています。近隣住民からの苦情が自治体に寄せられることで、前述の特定空家指定へと繋がるケースも多いため、周辺環境への悪影響は決して軽視できません。

維持管理コストが毎年かさむ現実

空き家は「ただ持っているだけ」でも、毎年確実にお金が出ていきます。処分を先延ばしにすればするほど、経済的な損失は膨らみ続けます。空き家を維持するためにかかる主なコストを以下の表にまとめました。

これらの費用を合算すると、全く使用していない空き家に対して年間数十万円もの維持費を支払い続けることになります。数年、数十年と放置すれば、その総額は数百万円に達することもあります。無駄な出費を断ち切り、将来のトラブルを未然に防ぐためにも、早い段階で空き家の処分方法を検討し、行動に移すことが重要です。

不動産会社を通じた仲介売却で空き家を処分する方法

仲介売却は、不動産会社に依頼して広く一般の買主を探してもらう方法です。市場価格に近い適正な価格で売却できる可能性が最も高いため、少しでも高く空き家を処分したい方におすすめです。

ただし、買い手が見つかるまでに数ヶ月から半年以上の期間がかかることが多く、建物の老朽化が激しい場合や立地条件が悪い場合は、長期間売れ残るリスクがあります。また、売却活動中の維持管理は引き続き所有者が行う必要があります。

不動産会社による買取で空き家を素早く処分する方法

買取は、不動産会社自身が直接買主となって空き家を買い取る方法です。最短数週間で現金化でき、すぐに手放せるのが最大のメリットです。また、買主が個人の場合と異なり、売却後の修繕義務（契約不適合責任）が免除されるケースが一般的です。

一方で、不動産会社は買い取った後にリフォームや解体を行って再販するため、その費用や利益が差し引かれ、売却価格は仲介の相場よりも安くなってしまいます。価格よりもスピードや手間のかからなさを重視する方に適しています。

解体して更地にしてから売却する方法

建物が古すぎて住むことが難しい場合、解体して更地（土地のみ）にしてから売却する方法があります。更地にすることで、新築用の土地や駐車場を探している層などターゲットが広がり、買い手がつきやすくなるという利点があります。

しかし、木造の一軒家であっても100万円〜200万円程度の解体費用が先行して必要になります。また、更地にした翌年の1月1日時点で売却できていないと、住宅用地の特例が外れて固定資産税が跳ね上がるリスクがあるため、不動産会社と綿密な販売計画を立てることが重要です。

空き家バンクや無償譲渡で手放す方法

立地が不便な場所にあるなど、一般的な不動産市場では値段がつきにくい物件の場合、自治体が運営する空き家バンクを活用する方法があります。空き家バンクは、空き家を手放したい所有者と、地方移住などを目的として空き家を利用したい希望者をマッチングする制度です。

また、どうしても買い手が見つからない場合は、無償譲渡（0円での譲渡）を検討することも一つの手です。利益は出ませんが、毎年の固定資産税や維持管理の手間から解放されるという大きなメリットを得ることができます。

相続土地国庫帰属制度を使って国に返す方法

2023年（令和5年）4月よりスタートした相続土地国庫帰属制度は、相続によって取得した不要な土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。どうしても処分できない土地を手放す最終手段として注目されています。

ただし、建物が建っている土地は引き取ってもらえないため、事前に自費で建物を解体して更地にする必要があります。さらに、境界が明らかでない土地や土壌汚染がある土地も対象外となり、審査手数料や10年分の管理費用に相当する負担金を納付しなければならないなど、利用するためのハードルは比較的高いと言えます。

自治体の補助金制度を活用して解体費用を削減する

空き家を解体して更地にする場合、数百万円単位の解体費用が発生することがあります。費用負担を減らすために、まずは所在地の自治体が提供している補助金や助成金制度を確認しましょう。多くの自治体では、倒壊の危険がある老朽化した空き家の解体に対して、費用の一部を補助する制度を設けています。

補助金を利用するには解体工事に着手する前の事前申請が必須となるため、見積もりを取る段階で必ず自治体の窓口やホームページで要件を確認してください。

複数の不動産会社に査定を依頼して比較する

空き家を売却して処分する場合、1社の不動産会社だけに相談するのは避けるべきです。会社によって得意とするエリアや物件種別が異なり、提示される査定額や売却戦略に大きな差が出ることがあります。不動産一括査定サイトなどを活用し、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

複数の査定結果を比較することで、適正な相場が把握できるだけでなく、仲介手数料の値引き交渉や、より良い条件で買取をしてくれる業者を見つけることにつながります。費用対効果を最大化するためには、信頼できるパートナー選びが欠かせません。

残置物は自分で処分してコストを下げる

空き家の中に家具や家電、日用品などの残置物（不用品）が残っている場合、そのまま不動産会社や解体業者に処分を依頼すると、高額な廃棄物処理費用が上乗せされます。業者が処理する場合は「産業廃棄物」として扱われることが多く、処分単価が高くなるためです。

費用を抑えるためには、自治体の粗大ゴミ回収や一般ゴミとして自分で計画的に処分を進めることが最も効果的です。リサイクルショップや不用品買取サービス、フリマアプリなどを活用すれば、処分費用をゼロにするどころか、ちょっとした収入に変えることも可能です。

空き家の状態に合った処分方法を選ぶ

空き家を最もコストをかけずに手放すには、建物の状態や立地条件に応じた最適な処分方法を選択することが重要です。築年数が浅く状態が良い場合は「中古住宅としての仲介売却」、老朽化が激しくリフォーム費用が売却益を上回る場合は「解体して更地売却」や「現状のまま買取業者へ売却」など、状況によって正解は異なります。

無理に解体して更地にすると、かえって固定資産税の住宅用地特例が外れて税金が跳ね上がったり、解体費用を回収できなかったりするリスクがあります。費用をかける前に、どの方法が最も手元にお金が残るか（または持ち出しが少ないか）をシミュレーションすることが大切です。

税制優遇措置や特例を見逃さない

空き家を売却した際に利益（譲渡所得）が出た場合、通常は高額な所得税や住民税が課せられます。しかし、一定の要件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる特例制度が存在します。代表的なものが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。

この特例を利用すると、相続した空き家を売却した際の譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。要件には、昭和56年5月31日以前に建築された建物であることや、耐震リフォームをして売却、または解体して更地にして売却することなどが含まれます。詳しくは空き家の発生を抑制するための特例措置（国土交通省）で確認できます。

特例の適用を受けるためには確定申告と市区町村が発行する確認書が必要です。売却前に要件を満たしているかを確認し、税金面でのコストダウンを図りましょう。

仲介売却にかかる費用の内訳

不動産会社に仲介を依頼して空き家を売却する場合、主に仲介手数料や税金などの諸費用が発生します。売却価格にもよりますが、一般的には売却価格の5〜7%程度が諸費用の目安とされています。

とくに大きな割合を占めるのが仲介手数料です。仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法によって定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」という速算式で計算されます。詳しくは国土交通省の「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」をご参照ください。

解体費用の相場と内訳

空き家が老朽化しており、更地にしてから売却や処分を検討する場合、建物の解体費用が必要になります。解体費用は、建物の構造や立地条件、前面道路の広さ（重機が入れるかどうか）によって大きく変動します。

一般的な住宅の解体費用の坪単価目安は以下の通りですが、これに加えて足場代や廃棄物の処分費用、アスベストが含まれている場合の特殊な撤去費用が追加されることがあります。

買取を選んだ場合の費用負担

不動産会社に直接空き家を買い取ってもらう「買取」の場合、仲介売却とは費用の構造が異なります。最大の特徴は、不動産会社が直接の買主となるため、仲介手数料が一切かからないという点です。

また、現状のまま（契約不適合責任を免責として）買い取ってもらえることが多く、修繕費用やハウスクリーニング費用、残置物の撤去費用をかけずに処分できるケースが一般的です。ただし、印紙税や抵当権抹消などの登記費用は売主負担となる場合があります。

費用負担が少ない一方で、買取価格は市場価格（仲介での売却相場）の7割程度になることが多い点には注意が必要です。手元に残る現金と、処分にかかる手間や時間を天秤にかけて検討することが大切です。

相続登記と名義変更の手順

親や親族から引き継いだ空き家を処分する場合、まずは現在の所有者が誰になっているかを確認する必要があります。亡くなった方の名義のままでは売却や譲渡ができないため、必ず相続人への名義変更（相続登記）を行う必要があります。

また、2024年（令和6年）4月1日より、法務省の規定により相続登記が義務化されました。正当な理由なく手続きを怠ると過料が科される可能性があるため、早めの対応が求められます。

相続登記の一般的な手順は以下の通りです。

手続きが複雑な場合や、相続人同士で遠方に住んでいる場合は、司法書士などの専門家に依頼することでスムーズに進めることができます。

残置物の片付けと不用品処分の進め方

空き家の中に家具や家電、日用品などの「残置物」が残っていると、不動産会社による査定額が下がったり、解体工事の妨げになったりします。そのため、処分方法を決定する前に、計画的に残置物を片付けておくことが重要です。

効率よく片付けを進めるための処分方法を以下の表にまとめました。

思い出の品や重要な書類（権利証や通帳など）を誤って捨ててしまわないよう、まずは自分たちで貴重品の仕分けを行うことから始めましょう。

売却時に必要な書類と確定申告

空き家を売却して処分する場合、買主とスムーズに契約を結ぶために様々な書類を準備する必要があります。直前になって慌てないよう、あらかじめ所在を確認しておきましょう。

売却に向けて準備すべき主な書類

さらに、空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う義務があります。利益が出なかった場合でも、特定の特例を利用することで税負担を軽減できる可能性があるため、申告手続きは重要です。

例えば、一定要件を満たす空き家を売却した際には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用され、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。適用条件などの詳細については、国税庁のホームページで最新の情報を確認するか、税理士や管轄の税務署に相談することをおすすめします。

訳あり物件専門の買取業者に依頼する

一般の不動産会社では仲介や買取を断られてしまうような物件でも、「訳あり物件」を専門に取り扱う買取業者であれば対応可能な場合があります。専門業者は、老朽化した物件や再建築不可物件、権利関係が複雑な物件などを再生して利益を生み出す独自のノウハウを持っているため、現状のままでも買い取ってもらえる可能性が高いのが特徴です。

買取価格は一般的な市場相場よりも低くなる傾向がありますが、仲介手数料がかからず、契約から最短数日で現金化して手放せる点は大きなメリットです。処分を急ぐ場合は、複数の専門業者に査定を依頼して条件を比較してみましょう。

リフォームして賃貸に出す活用方法

売却が難しい場合は、発想を転換して「貸し出す」ことも一つの選択肢です。適切なリフォームを施すことで、賃貸物件として定期的な家賃収入を生み出す資産へと生まれ変わる可能性があります。

また、近年では借主自身が好みに合わせて改修を行うことを前提とした「DIY型賃貸借」も注目されています。国土交通省が公表しているDIY型賃貸借に関するガイドラインなどを参考にすれば、貸主側の初期費用（修繕費）を抑えつつ、現状のままで貸し出すことも可能です。

NPOや地域団体への寄付や活用依頼

どうしても買い手や借り手が見つからず、とにかく維持管理の手間や固定資産税の負担から解放されたい場合は、NPO法人や地域団体への寄付を検討してみましょう。地域活性化や福祉目的で拠点を必要としている団体であれば、無償譲渡という形で物件を引き受けてくれる可能性があります。

自治体への寄付は、行政側での明確な利用目的（公園用地など）がない限り断られるケースがほとんどですが、民間団体であれば、子ども食堂、シェアハウス、コミュニティスペースとしての活用など、柔軟な対応が期待できます。まずは物件が所在する地域の社会福祉協議会や、まちづくり・空き家再生に取り組むNPO法人に相談してみるのが良いでしょう。