古家付き土地・空き家は直接買取がおすすめ？売却方法と後悔しない手順を解説｜訳あり物件買取センターお役立ち情報｜LIXIL不動産買取

古家付き土地としてそのまま売却する

古家付き土地としてそのまま売却する方法は、建物を解体せず、現在の状態で不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法です。広告上では「古家付き土地」「現況渡し」「建物あり土地」などとして売り出されることが多く、買主は建物をリフォームして使う場合もあれば、購入後に解体して新築用地として利用する場合もあります。

この方法の大きなメリットは、売主が解体費用を負担せずに売却活動を始められる点です。木造住宅であっても解体にはまとまった費用がかかるため、売却前の出費を避けたい場合には有力な選択肢になります。また、古家に一定の利用価値がある場合は、リノベーション目的の買主や投資用物件を探している買主に検討される可能性もあります。

一方で、建物の老朽化が進んでいる場合や雨漏り、傾き、シロアリ被害などが疑われる場合は、買主から解体費用相当額の値引きを求められることがあります。特に築年数が古い空き家では、建物の価値がほとんど評価されず、実質的には土地価格から解体費用を差し引いた金額で価格交渉されるケースもあります。

古家付き土地として売る場合は、「建物を使える物件」として売るのか、「解体前提の土地」として売るのかを明確にしておくことが大切です。売り出し方が曖昧だと、内覧後の価格交渉や契約条件の調整に時間がかかりやすくなります。

古家付き土地として売却するメリット

古家付き土地として売却する主なメリットは、解体費用をかけずに売却できることです。売却前に大きな支出を避けたい人や、相続した空き家にあまり費用をかけたくない人に向いています。

また、建物が残っていることで、買主が実際の建物配置や日当たり、駐車スペース、隣地との距離感を確認しやすい場合があります。古民家風の建物やリフォーム可能な住宅であれば、建物付きであることがプラスに働く可能性もあります。

古家付き土地として売却するデメリット

古家付き土地として売却するデメリットは、買主の幅が狭くなる可能性があることです。新築を希望する買主にとっては、購入後に解体費用や手続きが発生するため、更地よりも検討しにくい物件になる場合があります。

また、建物の状態によっては契約不適合責任の取り扱いや、設備の故障、雨漏り、越境、境界確認などが問題になりやすくなります。そのため、売却前には不動産会社に建物の状態や告知すべき内容を確認し、トラブルを避けるための売買条件を整理しておく必要があります。

更地にしてから売却する

更地にしてから売却する方法は、古家や空き家を解体し、土地だけの状態にしてから買主を探す方法です。建物の老朽化が著しく、買主がそのまま利用する可能性が低い場合や、住宅用地としての需要が高いエリアでは、更地にすることで売却しやすくなることがあります。

更地は、買主にとって土地の形状や広さを把握しやすく、新築計画を立てやすい点が特徴です。建物の解体や残置物撤去が済んでいるため、購入後の手間が少なく、ハウスメーカーや工務店で新築を検討している買主にとっては魅力的に映る場合があります。

ただし、更地にするには解体費用がかかります。建物の構造、延床面積、前面道路の幅、重機の搬入しやすさ、アスベスト含有建材の有無などによって費用は変動します。さらに、解体後すぐに売却できるとは限らないため、売却までの期間が長引くと維持管理や固定資産税の負担が続く点にも注意が必要です。

更地にすれば必ず高く売れるわけではないため、解体前に「更地価格」と「古家付き土地としての価格」を比較することが重要です。

更地にして売却するメリット

更地にして売却するメリットは、買主が土地の利用計画を立てやすくなることです。古い建物が残っている場合に比べて、建物の不具合や室内状態を気にせず検討できるため、新築目的の買主に訴求しやすくなります。

また、建物の倒壊リスクや近隣への迷惑、空き家の管理負担を減らせる点もメリットです。老朽化が進み、外壁や屋根、塀などに危険がある場合は、解体によって安全面の不安を軽減できます。

更地にして売却するデメリット

更地にして売却するデメリットは、売却前に解体費用を自己負担する必要があることです。解体費用をかけても、想定より高く売れなければ、結果的に手元に残る金額が少なくなる可能性があります。

また、住宅が建っている土地には固定資産税の住宅用地特例が適用されている場合がありますが、建物を解体するとその適用が外れることがあります。そのため、売却時期が決まっていないまま更地にすると、税負担が増える可能性があります。

さらに、古家が建っていることで再建築できていた土地でも、現在の建築基準法上の道路条件を満たしていない場合、解体後の再建築に制限が生じることがあります。再建築不可物件や接道義務に不安がある場合は、解体前に不動産会社や自治体の建築指導課などに確認することが大切です。

空き家買取業者に直接売却する

空き家買取業者に直接売却する方法は、不動産会社や空き家専門の買取業者が買主となり、売主から直接物件を買い取る方法です。一般の買主を探す仲介とは異なり、買取業者が自社で再販、リフォーム、解体、活用を前提に購入するため、売却までのスピードが早い傾向があります。

直接買取は、老朽化した空き家、残置物が多い家、遠方にある相続不動産、再建築不可の古家付き土地、雨漏りや設備不良がある物件など、通常の仲介では買主が見つかりにくいケースで検討されやすい売却方法です。業者によっては、現況渡しや残置物ありの状態でも相談できる場合があります。

仲介の場合は、売却活動、内覧対応、価格交渉、買主の住宅ローン審査などに時間がかかることがあります。一方、直接買取では買取業者が購入可否を判断するため、条件が合えば短期間で売買契約から引き渡しまで進めやすい点が特徴です。

ただし、買取業者は購入後にリフォーム費用、解体費用、測量費用、再販売時の利益などを見込んで価格を提示します。そのため、一般的には仲介で市場価格に近い金額を狙う場合よりも、買取価格は低くなる傾向があります。

早く手間なく売りたい場合は直接買取、時間をかけてでも高値売却を狙いたい場合は仲介というように、目的に応じて選ぶことが大切です。

直接買取が向いているケース

直接買取が向いているのは、売却価格の高さよりも、スピードや手間の少なさを重視したいケースです。たとえば、相続した空き家を早く整理したい場合、遠方に住んでいて管理が難しい場合、建物の老朽化が進んでいて内覧対応に不安がある場合などが該当します。

また、庭木や家具、家電、生活用品などの残置物が残っている空き家や、雨漏り、傾き、シロアリ被害が疑われる建物でも、買取業者であれば活用方法を前提に査定できることがあります。仲介で長期間売れ残るリスクを避けたい場合にも有効な選択肢です。

直接買取の注意点

直接買取を選ぶ際は、1社だけの査定で判断しないことが重要です。買取価格は業者の販売力、リフォームの得意分野、対応エリア、再販ルートによって差が出るため、同じ古家付き土地でも提示額が異なることがあります。

また、「現況のまま買取可能」といっても、残置物の処分費用、測量費用、登記費用、契約不適合責任の免責範囲などの条件は業者によって異なります。査定額だけでなく、手取り額、引き渡し条件、売却後の責任範囲まで確認して比較することが大切です。

仲介と直接買取の違い

古家付き土地や空き家の売却では、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社や買取業者に直接買い取ってもらう「買取」の違いを理解しておく必要があります。どちらがよいかは、売却価格を重視するのか、売却スピードや手間の少なさを重視するのかによって変わります。

現状のまま売却しやすい

古家付き土地や空き家を直接買取してもらう大きなメリットは、建物の状態が悪くても現状のまま売却しやすい点です。築古住宅や空き家は、雨漏り、シロアリ被害、設備の故障、外壁の劣化、庭木の繁茂などがあると、一般の買主に敬遠されやすくなります。

一方で、空き家買取業者は購入後に解体、リフォーム、再販、賃貸活用などを前提として査定するため、多少の老朽化や不具合があっても買取対象になる場合があります。売主側で大規模な修繕を行わずに相談できる点は、仲介との大きな違いです。

「古い家だから売れない」と決めつける前に、現状のまま査定を受けられることが直接買取の強みです。

解体費用をかけずに済む

古家付き土地を売却する際、「更地にしたほうが高く売れるのではないか」と考える方は多いです。しかし、解体にはまとまった費用がかかります。木造住宅であっても、建物の規模、前面道路の幅、重機の搬入可否、アスベストの有無、残置物の量などによって費用は変動します。

直接買取では、買取業者が建物付きの状態で査定し、購入後に必要に応じて解体やリフォームを行うことがあります。そのため、売主が先に解体費用を負担しなくても売却を進められる可能性があります。

売却できるか分からない段階で先に解体費用を支払うより、まずは古家付き土地のまま買取査定を受けるほうが、資金面のリスクを抑えやすくなります。

また、更地にすると土地としての印象は良くなる一方で、建物があることで固定資産税の住宅用地特例が適用されている場合は、解体後の税負担が変わる可能性があります。解体するかどうかは、売却価格だけでなく、解体費用、固定資産税、売却までの期間をあわせて判断することが大切です。

仲介より早く現金化しやすい

古家付き土地や空き家を早く売りたい場合、直接買取は有力な選択肢です。仲介売却では、不動産会社に販売活動を依頼し、購入希望者を探し、内覧対応を行い、価格交渉を経て契約に進みます。物件の状態や立地によっては、売却まで数か月以上かかることもあります。

直接買取の場合は、買取業者が買主になるため、販売活動や内覧対応の回数を減らしやすいのが特徴です。査定、現地調査、条件確認、売買契約、引き渡しという流れで進むため、条件が合えば短期間で現金化できる場合があります。

相続した空き家を早く整理したい、固定資産税や管理費の負担を止めたい、遠方に住んでいて何度も現地に行けないといったケースでは、売却スピードの早さが大きなメリットになります。

早期売却が向いているケース

直接買取による早期売却は、すべての人に最適とは限りません。しかし、次のような事情がある場合は、仲介で高値を狙うよりも、スピードと確実性を重視したほうがよいケースがあります。

契約不適合責任のリスクを抑えやすい

古家付き土地や空き家の売却で注意したいのが、契約不適合責任です。契約不適合責任とは、売買契約の内容に適合しない不具合が引き渡し後に見つかった場合に、売主が買主から修補、代金減額、損害賠償などを請求される可能性がある責任のことです。

古い建物では、売主自身も把握していない雨漏り、給排水管の不具合、シロアリ被害、建物の傾き、地中埋設物などが後から判明することがあります。一般の個人買主に売却する場合、こうした不具合をめぐってトラブルになる可能性があります。

直接買取では、不動産会社や空き家買取業者が買主となり、物件の状態を調査したうえで契約条件を決めるのが一般的です。そのため、契約書で建物や設備の状態、契約不適合責任の範囲、免責の有無などを明確にしやすく、売却後のトラブルを抑えやすくなります。

特に老朽化した空き家では、売却価格だけでなく、売却後に責任を問われるリスクをどこまで抑えられるかも重要な判断基準です。

契約不適合責任の考え方は取引条件によって異なるため、売買契約を結ぶ前に、免責条項や告知事項の内容を必ず確認しましょう。不動産取引に関する基本的な注意点は、国土交通省の不動産取引に関する消費者向け情報でも確認できます。

残置物があっても相談できる場合がある

空き家の売却では、家具、家電、衣類、食器、仏壇、物置の荷物、庭の不用品など、残置物の処分が大きな負担になります。相続した実家の場合、思い出の品が多く、片付けが進まないまま時間だけが過ぎてしまうこともあります。

仲介売却では、買主に引き渡す前に売主が残置物を撤去するのが一般的です。しかし、直接買取では、残置物がある状態でも査定や相談に応じてもらえる場合があります。買取業者が処分費用を見込んだうえで買取価格を提示することがあるため、売主が自分で不用品回収業者を手配する手間を減らせる可能性があります。

ただし、残置物の処分費用が買取価格に反映される場合もあります。買取査定を受ける際は、どこまで残してよいのか、処分費用は誰が負担するのか、買取価格から差し引かれるのかを事前に確認しておくことが大切です。

残置物の扱いは買取業者によって異なります。査定時に室内や敷地内の状況を正直に伝え、見積もり条件に含まれているかを確認しましょう。

古家付き土地の売却相場の調べ方

古家付き土地の相場を調べる際は、まず周辺の土地価格を確認します。建物が古い場合、査定では「中古住宅」としてよりも「土地」として見られることが多いためです。特に、最寄り駅からの距離、前面道路の幅員、接道状況、用途地域、土地面積、形状、日当たり、周辺の取引事例が価格に大きく影響します。

公的な情報を確認するなら、国土交通省の不動産情報ライブラリで、取引価格情報や地価公示、都道府県地価調査などを調べられます。実際の不動産取引価格や公示価格を確認することで、周辺エリアの土地相場を把握しやすくなります。

売却相場を調べるときに見るべき項目

相場を調べるときは、売出価格だけで判断しないことも大切です。不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、あくまで売主の希望価格であり、実際の成約価格とは異なる場合があります。古家付き土地の売却価格をより正確に知りたい場合は、公的データと不動産会社・買取業者の査定額を照らし合わせて判断しましょう。

空き家の買取価格が決まるポイント

空き家の買取価格は、単純に築年数だけで決まるわけではありません。買取業者は、購入後に再販売、リフォーム、解体、更地販売、賃貸運用などを行う前提で査定するため、再活用しやすい物件ほど評価されやすくなります。

特に重要なのは、立地と出口戦略です。駅や商業施設に近い、住宅需要がある、駐車場を確保しやすい、建て替えしやすい土地であれば、古家があっても買取対象になりやすい傾向があります。一方で、再建築不可、接道不良、建物の著しい老朽化、境界未確定、越境物、残置物が多い物件は、買取後のコストやリスクが大きくなるため、査定額が下がることがあります。

買取価格に影響する主な要素

空き家の買取価格は「土地の価値」だけでなく、「業者が買い取った後にいくら費用をかけ、いくらで再販売できるか」によって決まります。そのため、同じ地域の物件でも、建物の状態や法的制限によって査定額に差が出ます。

家屋の解体費用相場

古家付き土地を売却する際に悩みやすいのが、解体して更地にするかどうかです。家屋の解体費用は、建物の構造、延床面積、立地、前面道路の幅、重機の搬入可否、アスベストの有無、残置物の量などによって変わります。

一般的には、木造よりも鉄骨造、鉄骨造よりもRC造のほうが解体費用は高くなります。また、都市部の密集地や道路が狭い土地では、養生、手壊し作業、交通誘導員、廃材搬出の手間が増え、費用が上がることがあります。

構造別の解体費用の目安

上記はあくまで目安であり、実際の見積額は現地条件によって変わります。たとえば、ブロック塀、庭木、井戸、浄化槽、物置、カーポート、地中埋設物がある場合は、追加費用が発生することがあります。また、アスベスト含有建材の調査や除去が必要な場合も、通常の解体費用とは別に費用がかかります。

解体費用に含まれやすい項目

なお、建物付きの土地を取得し、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地利用目的だったと認められる場合、建物の購入代金や取壊し費用が取得費に含まれることがあります。税務上の扱いは個別事情で異なるため、詳しくは国税庁の取得費となるものも確認し、必要に応じて税理士へ相談しましょう。

解体前に買取査定を受けるべき理由

古家付き土地や空き家を売却する場合、解体してから査定を受けるよりも、先に買取査定を受けることをおすすめします。理由は、解体費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないためです。

たとえば、解体費用に150万円かけて更地にしても、売却価格が150万円以上高くならなければ、売主の手残りは増えません。さらに、更地にすると住宅用地の特例が外れ、固定資産税や都市計画税の負担が増える可能性もあります。売却まで時間がかかる場合は、解体後の維持費や税負担も考慮する必要があります。

一方、空き家買取業者であれば、古家が残っている状態でも査定でき、解体するか、リフォームするか、再販売するかを業者側で判断します。そのため、売主が先に解体費用を負担せずに済む場合があります。

解体前に査定を受ければ、「古家付きのまま売る場合」と「更地にして売る場合」の手残り額を比較できます。売却価格だけでなく、解体費用、残置物処分費、測量費、税金、売却までの期間を含めて判断することが、後悔しない売却につながります。

解体前に比較すべき手残り額の考え方

古家付き土地の売却では、「高く売れるか」だけでなく「最終的にいくら手元に残るか」を見ることが大切です。解体するか迷っている場合は、解体業者の見積もりと、空き家買取業者の査定を並行して取り、費用と売却価格を比較しましょう。

買取業者に査定を依頼する

最初に行うのは、空き家や古家付き土地に対応している買取業者への査定依頼です。査定依頼では、物件の所在地、土地面積、建物面積、築年数、空き家になった時期、現在の管理状況などを伝えます。相続した不動産であれば、相続登記が済んでいるか、共有名義になっているかも確認されることがあります。

直接買取を検討する場合は、一般的な戸建て住宅の買取だけでなく、老朽化した空き家、古家付き土地、再建築不可物件、残置物がある物件などの取り扱い実績がある業者を選ぶことが重要です。物件の状態によっては、通常の不動産会社では査定が難しいケースもあるためです。

査定依頼の段階では、建物を解体したり、残置物を処分したりする前に相談することが大切です。買取業者によっては、解体費用や片付け費用を考慮したうえで買取価格を提示できる場合があります。

査定依頼前に準備しておきたい書類

査定をスムーズに進めるためには、手元にある書類を事前に確認しておくと安心です。すべての書類がそろっていなくても査定相談は可能な場合がありますが、正確な買取価格を把握するためには、土地や建物の情報が分かる資料が役立ちます。

登記事項証明書や公図などは、法務局で取得できます。取得方法を確認したい場合は、法務局の登記事項証明書等の請求に関する案内も参考になります。

現地調査を受ける

査定依頼後、買取業者の担当者が現地調査を行います。現地調査では、建物の老朽化の程度、雨漏りや傾きの有無、シロアリ被害、設備の状態、残置物の量、庭木や塀の状況などを確認します。土地については、接道状況、道路幅員、境界標の有無、隣地との越境、再建築の可否なども見られます。

空き家の直接買取では、建物をそのまま利用できるかだけでなく、解体して土地として再販売できるか、リフォームして再活用できるか、賃貸や事業用地として活用できるかといった観点からも評価されます。そのため、築年数が古いからといって、必ずしも売却できないわけではありません。

現地調査では、売主にとって不利に感じる情報も隠さず伝えることが重要です。雨漏り、傾き、近隣トラブル、越境、未登記部分、過去の増改築などを事前に伝えておくことで、契約後のトラブルを防ぎやすくなります。

現地調査で見られやすい項目

買取価格と条件を確認する

現地調査後、買取業者から買取価格と売却条件が提示されます。ここで確認すべきなのは、単に提示価格が高いかどうかだけではありません。解体費用、測量費、残置物処分費、登記費用、契約不適合責任の取り扱いなどを含めて、最終的に手元に残る金額を確認することが大切です。

たとえば、ある業者の提示価格が高く見えても、残置物処分費や測量費が売主負担になる場合、実際の手取り額は少なくなる可能性があります。一方で、提示価格がやや低くても、現況のまま買取可能で、売主の負担が少ない条件であれば、結果的に納得しやすい売却になることもあります。

買取価格を比較するときは、額面の価格ではなく「売却後に手元へ残る金額」と「売主が負担する作業」をセットで確認しましょう。

買取条件で確認すべき項目

複数社に査定を依頼する場合は、同じ条件で比較することが大切です。現況のまま売却できるのか、売主がどこまで対応する必要があるのかを確認し、条件をそろえたうえで判断しましょう。

売買契約を締結する

買取価格と条件に納得できたら、売買契約を締結します。売買契約では、売買代金、手付金の有無、決済日、引き渡し日、残置物の取り扱い、契約不適合責任、境界の明示、固定資産税の精算方法などを確認します。

不動産会社が買主となる場合でも、契約内容を十分に確認せずに署名・押印するのは避けるべきです。特に古家付き土地や空き家では、建物の不具合、土地の境界、残置物、未登記建物、越境などが問題になりやすいため、契約書の記載内容を丁寧に確認する必要があります。

口頭で説明された内容であっても、重要な条件は売買契約書に明記されているか確認しましょう。「残置物はそのままでよい」「解体費用は買主負担」「契約不適合責任は免責とする」といった条件は、後日の認識違いを防ぐためにも書面で確認することが重要です。

契約時に確認したい主な内容

引き渡しと代金受領を行う

売買契約で定めた決済日に、売買代金の受領と所有権移転登記の手続きを行います。通常は、売主、買主、司法書士、不動産会社の担当者が同席し、必要書類の確認、代金の支払い、登記手続き、鍵の引き渡しなどを進めます。

住宅ローンなどの抵当権が残っている場合は、売却代金で残債を返済し、抵当権抹消登記を行う必要があります。また、相続した空き家を売却する場合は、原則として相続登記が完了していなければ所有権移転登記ができないため、事前に手続き状況を確認しておきましょう。

相続登記については、制度や申請方法を確認するために、法務省の相続登記に関する案内を確認しておくと安心です。

引き渡し当日は、代金の着金確認、登記書類の提出、鍵や関係書類の引き渡しが完了しているかを必ず確認しましょう。

引き渡し時に必要になりやすいもの

必要書類は物件の状況や契約内容によって異なります。特に共有名義、相続物件、抵当権付き物件、未登記建物がある場合は、通常より確認事項が増えるため、早めに買取業者や司法書士へ確認しておくことが大切です。

契約不適合責任の取り扱い

契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容に適合していなかった場合に、売主が買主から責任を問われる可能性があるものです。古家付き土地や空き家では、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、給排水管の不具合、地中埋設物、越境物などが問題になりやすいポイントです。

民法では、売買の目的物が種類、品質または数量に関して契約内容に適合しない場合、買主が追完請求などを行える規定があります。契約不適合責任の基本的な考え方は、e-Gov法令検索「民法」で確認できます。

ただし、空き家買取業者に直接売却する場合は、物件の状態を前提に価格を提示するため、契約内容によっては売主の契約不適合責任を免責、または限定できることがあります。特に老朽化が進んだ空き家や、長期間管理されていない古家付き土地を売却する場合は、契約書に免責範囲がどのように記載されているかを必ず確認しましょう。

契約前に確認したい主な項目

売主が把握している不具合を隠して売却すると、買取であってもトラブルになる可能性があります。わからないことまで断定する必要はありませんが、知っている情報は査定時と契約前に正直に共有することが大切です。

境界線の明示と測量

古家付き土地や空き家の買取では、隣地との境界が明確かどうかも重要です。境界標が見当たらない、ブロック塀が越境している、昔の測量図しかない、公図と現況が合わないといった場合、買主側が再販売や建て替えをしにくくなるため、買取価格に影響することがあります。

土地の境界には、登記上の土地の区画を示す「筆界」と、所有権の範囲に関わる境界があります。法務省では、筆界を明らかにする制度として筆界特定制度を案内しています。境界に不安がある場合は、法務省「筆界特定制度」も参考になります。

買取では、業者が境界未確定のまま買い取るケースもありますが、その場合はリスクを見込んで査定価格が下がることがあります。一方で、確定測量を行ってから売却すれば買主の不安が減り、価格交渉がしやすくなる場合もあります。

境界に関して確認すべき書類

境界が不明なまま売却を進める場合は、測量を売主と買主のどちらが負担するのかを契約前に決めておく必要があります。特に古い住宅地、相続した土地、私道に接している土地では、境界や通行権の確認が重要です。

残置物の処分方法

空き家の中に家具、家電、衣類、仏壇、物置の荷物、庭木、廃材などが残っている場合、残置物の扱いを確認しておく必要があります。空き家買取業者の中には、残置物がある状態でも買い取る業者がありますが、すべての業者が無条件で対応してくれるわけではありません。

残置物を売主側で処分する場合は、不用品回収費用や家財整理の手間がかかります。一方、買取業者に残置物処分を任せる場合は、処分費用が買取価格に反映されることがあります。そのため、査定額を比較するときは、単純な金額だけでなく「残置物込みの価格か」「処分費用が別途かかるか」まで確認しましょう。

残置物の扱いで確認すべきこと

残置物を残したまま売却したい場合は、査定時に室内や敷地内の状態を隠さず見てもらうことが大切です。写真だけの簡易査定では正確な処分費用を判断しにくいため、最終的な買取価格は現地調査後に確認しましょう。

再建築不可や老朽化がある場合の対応

古家付き土地の中には、現在の建物を解体すると新しい建物を建てられない「再建築不可物件」があります。主な原因は、建築基準法上の道路に一定条件で接していないことです。建築基準法では、建築物の敷地と道路の関係について規定があり、接道状況は不動産の価値に大きく影響します。法令の内容は、e-Gov法令検索「建築基準法」で確認できます。

再建築不可の古家付き土地は、一般の買主が住宅ローンを利用しにくいことや、建て替えができないことから、仲介では売却に時間がかかる場合があります。また、建物の老朽化が進んでいると、雨漏り、傾き、基礎の劣化、シロアリ被害、擁壁の危険性なども査定で確認されます。

ただし、再建築不可や老朽化があるからといって売却できないわけではありません。空き家買取業者の中には、リフォーム、賃貸活用、隣地との一体利用、再販売などを前提に買い取る業者もあります。

再建築不可・老朽化物件で確認されやすいポイント

再建築不可や老朽化がある物件は、一般的な土地価格だけで判断せず、訳あり物件や空き家の買取実績がある業者に査定してもらうことが重要です。通常の不動産会社では評価が低くなりやすい物件でも、活用ノウハウを持つ買取業者であれば売却できる可能性があります。

複数の空き家買取業者を比較する重要性

古家付き土地や空き家の買取価格は、業者によって差が出やすい傾向があります。理由は、各業者によって得意なエリア、再販売ルート、解体やリフォームの費用、残置物処分の体制、再建築不可物件への対応力が異なるためです。

1社だけに査定を依頼すると、その価格が妥当かどうか判断しにくくなります。特に、老朽化した空き家、地方の空き家、相続した実家、残置物が多い物件、境界が未確定の土地は、査定基準に差が出やすいため、複数社を比較することが大切です。

買取業者を比較するときのチェックポイント

査定額が最も高い業者を選ぶのではなく、費用負担や免責条件を含めた手取り額で比較することが重要です。高い査定額を提示されても、契約直前に減額されたり、残置物処分費や測量費を別途請求されたりすると、結果的に手元に残る金額が少なくなる可能性があります。

また、売却を急いでいる場合でも、最低限の比較は行いましょう。複数の空き家買取業者に相談することで、買取相場、売却条件、必要書類、引き渡しまでの期間が把握しやすくなり、後悔のない判断につながります。

マイホームを売ったときの特例

自分が住んでいた古家付き土地や空き家を売却する場合は、「マイホームを売ったときの特例」を利用できる可能性があります。この特例は、所有期間の長短にかかわらず、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。詳しい要件は、国税庁のマイホームを売ったときの特例で確認できます。

たとえば、長年住んでいた自宅を空き家にした後に売却するケースや、住まなくなった家を一定期間内に売却するケースでは、特例の対象になる可能性があります。古家付き土地として売却する場合でも、建物と敷地が居住用財産に該当すれば、控除を検討できます。

ただし、親子・夫婦など特別な関係にある相手へ売却する場合や、適用要件を満たさない場合は利用できないことがあります。また、住宅ローン控除など他の制度との関係で制限が生じる場合もあるため、売却前に税理士や税務署へ確認しておくと安心です。

被相続人の居住用財産を売ったときの特例

相続した実家や空き家を売却する場合は、「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」を利用できる可能性があります。これは、相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。詳細は、国税庁の被相続人の居住用財産を売ったときの特例で確認できます。

この特例は、相続した空き家の売却で特に重要です。たとえば、親が一人で住んでいた実家を相続し、その後誰も住まないまま空き家になっている場合、要件を満たせば控除の対象になる可能性があります。

ただし、対象となる家屋には一定の条件があります。原則として、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物登記がされている建物でないこと、相続開始の直前に被相続人以外が居住していなかったことなどが要件に含まれます。また、売却時期についても、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人の数が3人以上の場合、控除額が最高2,000万円となる場合があります。相続した古家付き土地や空き家を売却する場合は、売却価格だけでなく、相続開始日・建築時期・耐震基準・解体の有無も確認しておくことが重要です。

譲渡所得税が発生するケース

古家付き土地や空き家を売却したからといって、必ず税金がかかるわけではありません。譲渡所得税は、売却によって利益が出た場合に発生します。譲渡所得は、一般的に「売却価格」から「取得費」「譲渡費用」「特別控除額」を差し引いて計算します。土地や建物を売ったときの基本的な考え方は、国税庁の土地や建物を売ったときで確認できます。

取得費には、購入時の土地・建物代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、売買契約書に貼付する印紙代、売却のために支払った解体費用などが含まれる場合があります。

また、土地や建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれます。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われ、税率が異なります。

相続した不動産の場合、被相続人が取得した時期を引き継いで所有期間を判定するのが原則です。そのため、相続してから間もない売却であっても、被相続人が長期間所有していた古家付き土地であれば、長期譲渡所得に該当する可能性があります。

税金の負担は、売却価格だけでなく、取得費が分かる資料の有無、相続の経緯、居住実態、売却時期によって大きく変わります。売買契約後に控除を使えないことが分かると資金計画に影響するため、古家付き土地や空き家を売却する前に、登記事項証明書、購入時の契約書、相続関係書類、解体費用の見積書などを整理しておきましょう。

古家付き土地や空き家はそのまま買取してもらえますか？

古家付き土地や空き家は、建物を解体せずにそのまま買取してもらえる場合があります。特に空き家買取業者や再販を前提とした不動産会社であれば、老朽化した建物、雨漏り、設備不良、残置物がある状態でも査定対象になることがあります。

ただし、すべての物件が必ず買取対象になるわけではありません。立地、土地面積、接道状況、建物の劣化状況、再建築の可否、権利関係などによって、買取価格や条件は大きく変わります。

古家付き土地を売却する際は、解体や片付けを始める前に、まず現状のまま査定を受けることが重要です。先に解体してしまうと、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性や、解体費用を回収できない可能性があるためです。

更地にしてから売ったほうが高く売れますか？

更地にしたほうが買主にとって利用しやすく見えるため、売却価格が上がるケースはあります。特に建物の老朽化が著しく、買主が建て替えを前提としているエリアでは、更地のほうが検討されやすいことがあります。

一方で、更地にすれば必ず高く売れるとは限りません。解体費用、測量費用、建物滅失登記の費用、固定資産税の負担増などを考慮すると、手取り額が減ってしまうこともあります。

売却価格だけで判断するのではなく、「更地にした場合の売却見込み額」から「解体費用や諸費用」を差し引いた手取り額で比較することが大切です。

相場を確認する際は、国土交通省の不動産情報ライブラリで周辺の取引価格や地価公示を調べると、売却価格を検討する参考になります。

空き家の買取価格はどのように決まりますか？

空き家の買取価格は、土地の価値、建物の状態、再販や活用のしやすさ、解体や残置物処分にかかる費用などを総合して決まります。仲介による売却と異なり、買取業者は購入後にリフォーム、解体、再販売、賃貸活用などを行うため、その費用やリスクも査定額に反映されます。

主な査定ポイントは以下のとおりです。

買取価格は「土地の相場」だけで決まるのではなく、買い取った後にどれだけ費用と手間がかかるかも含めて判断されます。そのため、同じ地域の古家付き土地でも、道路付けや建物の状態によって査定額が変わります。

残置物があっても売却できますか？

残置物がある空き家でも、買取業者によってはそのまま売却できる場合があります。家具、家電、布団、衣類、食器、物置の中の荷物などが残っていても、業者側で処分を手配できるケースがあります。

ただし、残置物の量が多い場合や、処分に専門対応が必要な物が含まれる場合は、処分費用が買取価格から差し引かれることがあります。また、仏壇、位牌、重要書類、貴金属、写真、権利証などは、売主側で事前に確認しておく必要があります。

残置物をすべて自分で処分する前に、「残したまま売れるか」「処分費用は誰が負担するか」を査定時に確認しましょう。無理に片付け業者へ依頼すると、売却前に大きな費用が発生することがあります。

残置物がある場合に確認したいこと

再建築不可の古家付き土地でも売却できますか？

再建築不可の古家付き土地でも、売却できる可能性はあります。再建築不可とは、現在の建物を解体した後に新しい建物を建てられない土地を指すことが一般的です。主な原因として、建築基準法上の道路に接していない、接道間口が不足しているなどのケースがあります。

再建築不可物件は住宅ローンを利用しにくいことがあり、一般の買主への売却は難しくなる傾向があります。しかし、隣地所有者、投資家、再建築不可物件を扱う不動産会社、空き家買取業者であれば、活用方法を検討したうえで買取できる場合があります。

再建築不可の可能性がある古家付き土地は、自己判断で解体せず、接道状況や建築可否を確認したうえで売却方法を選ぶことが重要です。建物を解体すると、既存建物としての利用価値が失われ、かえって売却しにくくなる場合があります。

なお、売却によって譲渡所得が発生する場合は税金がかかることがあります。居住用財産を売却する場合には、要件を満たすことでマイホームを売ったときの特例を利用できる可能性があります。また、相続した空き家については、一定の要件を満たすと被相続人の居住用財産を売ったときの特例の対象になる場合があります。適用可否は物件や売却時期、相続人の状況によって異なるため、税務署や税理士に確認しましょう。

古家付き土地や空き家は更地にする前に買取査定を受けるべき

古家付き土地や空き家は、解体すると費用がかかるうえ、固定資産税の住宅用地特例が外れる場合があります。更地にする前に買取査定を受け、現状の価値と解体後の条件を比較することが重要です。

老朽化・残置物・再建築不可などがある場合は直接買取が向いている

老朽化が進んだ建物や残置物がある物件、再建築不可の土地は、一般の買主に売りにくい傾向があります。直接買取なら現状のまま相談でき、契約不適合責任の負担を抑えやすい点もメリットです。

早く手間なく売りたいなら空き家買取業者への相談が有効

早期に現金化したい場合や管理の負担を減らしたい場合は、空き家買取業者への相談が有効です。複数社に査定を依頼し、価格だけでなく条件や費用負担も確認して、納得できる売却を進めましょう。

訳あり物件買取センターの不動産買取の専門家に相談することで、これらの複雑な手続きやトラブルをスムーズに解決し、安心して資産を管理・処分することができます。

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