空き家売却は仲介と買取どちらがお得？メリット・デメリットを徹底比較｜訳あり物件買取センターお役立ち情報｜LIXIL不動産買取

仲介による空き家売却の特徴

仲介とは、不動産会社に間に入ってもらい、一般の市場で空き家を買ってくれる人（買主）を探してもらう売却方法です。不動産情報ポータルサイトやチラシなどを通じて広く購入希望者を募るため、市場の相場に近い価格で高く売却できる可能性が高いのが最大の特徴です。

しかし、立地や建物の状態によっては買主がなかなか見つからず、売却までに半年以上の長い期間がかかることも珍しくありません。また、購入検討者が現れるたびに物件の内覧対応を行う手間がかかります。売買契約が成立した際には、成功報酬として不動産会社に対して規定の仲介手数料を支払う必要があります。

さらに、売却後に雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどの隠れた欠陥が見つかった場合、売主が修繕費用などを負担する「契約不適合責任」を負うリスクがある点にも注意が必要です。

買取による空き家売却の特徴

買取とは、不動産会社が直接買主となって、売主から空き家を買い取る方法です。買主を探すための販売活動や期間が不要なため、査定から契約、決済までがスムーズに進み、短期間で確実に現金化できるのが最大の特徴です。

不動産会社は買い取った空き家をリフォームや解体をして再販することを目的としているため、事業の利益や改修費用が差し引かれ、売却価格は仲介の相場と比べて7割から8割程度に安くなる傾向があります。

一方で、不動産会社が直接買い取るため仲介手数料が発生しません。また、室内に残置物（不用品や古い家具など）がある状態でもそのまま買い取ってもらえるケースが多く、売主の契約不適合責任も免除されるのが一般的です。そのため、手間やリスクを最小限に抑えて手放したい場合に適した方法と言えます。

仲介のメリットは相場に近い価格で売れること

空き家を仲介で売却する最大のメリットは、市場の相場に近い適正な価格で売却できる可能性が高いことです。不動産会社は、インターネットの不動産ポータルサイトやチラシなどを活用して、広く一般の購入希望者を募集します。

買主の多くは、自分自身が住むためのマイホームを探している個人です。そのため、不動産業者が転売利益を見込んで買い取る「買取」に比べて、売却価格が大幅に下がることは少なく、物件の価値に見合った市場価格での取引が期待できます。少しでも手元に多くの資金を残したいと考えている方にとって、仲介は非常に有利な売却方法と言えます。

仲介のデメリットは売却までに期間がかかること

一方で、仲介にはいくつかのデメリットも存在します。最も大きなデメリットは、売却活動を開始してから実際に買主が見つかり、現金化できるまでに平均して3ヶ月から半年程度の期間がかかることです。立地条件が悪いエリアや、老朽化が進んでいる空き家の場合は、購入希望者がなかなか現れず、1年以上売れ残ってしまうリスクもあります。

内覧対応の手間と仲介手数料の支払い

また、売却活動の期間中は、購入希望者から申し込みが入るたびに物件の内覧対応を行う必要があります。空き家が遠方にある場合は、その都度現地へ赴く交通費や時間がかかり、室内の清掃や換気などの管理の手間もかかります。

さらに、無事に買主が見つかり売買契約が成立した際には、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は法律で上限が定められていますが、売却にかかる諸経費としてあらかじめ資金計画に組み込んでおくことが重要です。

買取のメリットは短期間で確実に現金化できること

買取の最大の魅力は、売却完了までのスピードと手間のかからなさにあります。長期間放置されがちな空き家を手放す際、買取には以下のような多くのメリットが存在します。

最短数日〜1ヶ月程度で現金化が可能

仲介の場合、買主が見つかるまでに数ヶ月から半年以上かかることも珍しくありませんが、買取の場合は不動産会社が直接買い取るため、条件さえ合意すれば最短数日から1ヶ月程度で現金化が可能です。急な資金調達が必要な場合や、固定資産税の支払い負担をすぐにでも無くしたい場合に非常に有効な手段となります。

仲介手数料が不要

不動産会社が直接買主となるため、仲介業務が発生しません。したがって、売買価格の「3％＋6万円＋消費税（※売買価格が400万円超の場合）」という高額になりがちな仲介手数料を支払う必要がないことも大きなメリットです。

契約不適合責任が免責されることが多い

個人間売買となる仲介では、売却後に雨漏りやシロアリ被害などの隠れた瑕疵（欠陥）が見つかった場合、売主が修繕費用などを負担する「契約不適合責任」を問われるリスクがあります。しかし、買取の場合はプロである不動産会社が現状を把握した上で買い取るため、売主の契約不適合責任が免責されるのが一般的です。老朽化した空き家でも、売却後のトラブルを心配することなく手放すことができます。なお、契約不適合責任に関する規定はe-Gov法令検索の民法に定められています。

内覧対応やリフォームの手間が省ける

仲介では購入希望者が現れるたびに内覧の対応が必要となり、少しでも印象を良くするためにハウスクリーニングや修繕を行うことが推奨されます。一方、買取では不動産会社が買い取った後にリフォームや解体を行うことを前提としているため、室内に家財道具が残っている状態や、老朽化が進んだ状態でもそのまま売却できるケースが多く、売主の手間が大幅に軽減されます。

買取のデメリットは売却価格が相場より安くなること

手間や時間がかからない反面、買取には金銭面でのデメリットが存在します。売却を急ぐあまり損をしないよう、以下の点に注意が必要です。

市場相場の7割〜8割程度の価格になる

買取の最大のデメリットは、売却価格が仲介で売る場合の市場相場と比較して7割から8割程度に下がってしまうことです。不動産会社は買い取った空き家をリフォームしたり、建物を解体して更地にしたりして再販することで利益を得ます。そのため、それらの改修費用や販売経費、会社の利益分が差し引かれた金額が買取査定額となります。

買取を断られる物件もある

不動産会社は「再販して利益が出るか」を基準に買取を判断します。そのため、再建築不可物件や、極端に立地条件が悪いエリアの空き家、権利関係が複雑な物件などは、不動産会社から買取そのものを拒否される可能性があります。すべての空き家が必ず買い取ってもらえるわけではない点に留意しましょう。

メリットとデメリットの比較まとめ

買取による空き家売却の特徴をわかりやすく整理しました。ご自身の希望条件と照らし合わせて参考にしてください。

築年数が浅く状態が良い空き家は仲介がお得

築年数が浅く、定期的な換気や清掃が行き届いている状態の良い空き家は、仲介で売却した方が手元に残る金額が多くなる可能性が高いです。大規模なリフォームを行わずにそのまま居住できる物件は、マイホームを探している一般の買主からの需要が高いため、市場の相場価格に近い金額で売却できます。

また、最寄り駅から徒歩圏内にある、周辺に商業施設や学校が充実しているなど、立地条件が良い空き家も仲介に非常に向いています。需要が高いエリアの物件であれば、買い手が見つかるまでの期間も短くなり、スムーズかつ高値での売却が期待できます。

老朽化が進み修繕が必要な空き家は買取がお得

一方で、築年数が古く、雨漏りやシロアリ被害があるなど老朽化が著しい空き家は、不動産会社による買取を利用した方が結果的にお得になるケースが多いです。一般の買主は、購入後に多額のリフォーム費用や解体費用がかかる物件を敬遠する傾向があり、仲介では長期間売れ残るリスクがあります。

買取であれば、不動産会社が自らリフォームや建物の解体を行うことを前提として買い取るため、売主側で事前の修繕を行う必要がありません。さらに、契約不適合責任を免責した状態で現状のまま手放せるという点は、売却後のトラブルを防ぐ上で大きな安心材料となります。

また、現在の建築基準法を満たしておらず建て替えができない「再建築不可物件」や、市街化調整区域にある物件など、一般市場での流通が難しい空き家についても、専門的な再生ノウハウを持つ買取業者に依頼することで確実に現金化することが可能です。

複数社に査定を依頼して比較する

不動産会社を選ぶ際、最初から1社に絞り込むのは避けましょう。必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や対応を比較検討することが重要です。

複数社を比較することで、その空き家の適正な相場価格が把握できるだけでなく、各社の販売戦略や担当者の対応力も見極めることができます。特に空き家の場合、建物の状態や立地によって不動産会社ごとの評価が大きく分かれるため、仲介と買取の両方の視点から査定額を提示してくれる会社を選ぶと良いでしょう。

査定時に比較すべきポイント

査定を依頼した際は、単に査定金額の高さだけで決めるのではなく、以下のポイントを比較して信頼できる会社を見極めてください。

空き家売却の実績が豊富な会社を選ぶ

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。都心のマンション売却が得意な会社もあれば、地方の戸建てや空き家の取り扱いに長けた会社もあります。空き家を売却する場合は、必ず空き家の売買実績や買取実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

長期間放置された空き家は、境界線の不明確さ、建物の老朽化による契約不適合責任のリスク、残置物の処理など、通常の不動産売却にはない特有の課題が多く存在します。実績が豊富な会社であれば、これらの問題に対しても適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。

地域密着型と大手不動産会社の特徴

実績を見る際は、会社の規模だけでなく、その物件がある地域の特性を理解しているかも重要になります。

大手不動産会社は全国的なネットワークを持ち、広く買主を探す集客力に優れています。また、独自の建物保証サービスなどが充実している傾向があります。一方で地域密着型の不動産会社は、そのエリアの相場や需要を熟知しており、地元のネットワークを活かした売却活動や、地域の事情に合わせた柔軟な買取対応が期待できます。

売却活動を依頼する前に、国土交通省が提供する不動産取引価格情報検索などを活用して周辺の相場をあらかじめ把握しておくと、不動産会社が提示する実績や査定額の妥当性を判断しやすくなります。自分の空き家の条件に最も適したサポートをしてくれるパートナーを慎重に見極めましょう。